11、项目基本概况、项目基本概况
目录
22、沈阳城市发展概况、沈阳城市发展概况
33、沈阳房地产及土地市场概况、沈阳房地产及土地市场概况
44、浑南新区房地产市场介绍及项目定位、浑南新区房地产市场介绍及项目定位
55、项目规划方案介绍、项目规划方案介绍
66、项目开发、销售分析、项目开发、销售分析
77、项目收益测算、项目收益测算
项目区位：项目区位：本项目位于沈阳二环与三环之间，
紧邻牤牛河，地铁2号线21世纪广场站西南侧约450米
处（车站至项目东北角），浑南目前行政中心东南角
（区委、区政府及各行政机关）。介于沈阳市母城与
未来的行政中心（含全运村中心）之间，处于沈阳市
承北（连接沈阳老城区）启南（开启沈阳新城区）的
重要地位，是城市咽喉所在。沈阳新行政中心
浑南区委、
区政府
项目背景：项目背景：
11、、项目介入：从2011年8月份开始，我司即开始介入该项目的控制性规划，经与政府的多次接触，
政府同意分期出让土地（地块编号D1-D4，总占地约27.5万平方米）。

2、土地出让顺序：通过对项目的产权及拆迁情况进一步的排查与梳理，因原D1-2地块内存在部分
集体地尚未转征，D3、D4地块中有部分企业不能快速搬迁，政府同意按照如下顺序出让：
2012年9月初：首期出让D1-1、D2地块；
2012年年底：出让D1-2地块；
2013年年中：出让D3、D4地块（视情况获取）；
3、本次测算标的范围：本报告中涉及到的地块量化指标及经济测算9月12日可获取D1-1、D2两宗土
地综合考虑；4、项目跟进过程及突破性进展
1）关于用地的规划指标：项目启动
之初，东北公司即介入项目的控规与出
让方案设计，确定了低容积率、低商业
比的土地指标，做到尽可能地规避后期
操作的市场风险；
2）关于土地出让价格：依托调控带
来的土地窗口期，通过我司与政府及相
关部门的大量沟通，政府最终同意以合
理低价出让土地，出让价格大幅低于万
科明天广场；
3）关于出让方案：在与政府确定首
期出让范围时，要求政府首期出让D1-1
地块（政府开始并不同意），将原D1地
块进行分割，可确保我司接下来获取
D1-2地块的排他性；
注：1、D2地块东北角为占地约8000平的政府办公楼用地；2、D3地块西侧为规划占地2万平方米的小学校用地；
项目用地指标：项目用地指标：
1、年内可获取土地：总占地17.85万平，综合容积率2.5，综合商业比例8%
2、本次测算标的：9月12日拟获取的D1-1、D2两宗土地共占地约10.14万平，综合容积
率2.36，计容总建面约23.97万平，综合商业比例约为6%；总占地约17.9万平方米，
3、测算标的的测算楼面地价：1800元/平注：D1-1和D2地块指标已经公示；
锦城项目用地规划指标表
地块编号D1-1D2D1-1、D2合计D1-2合计
占地面积
（平方米）
19801.4181618.99101420.477105178525.4
容积率1.82.52.36 2.72.5
商业比例10%5%6%10%8%
商业建筑
面积（平
方米）
356410202137662081834584
总计容面
积（平方
米）
35643204047239690208182447872
项目公告相关信息：项目公告相关信息：
时间节点：
公告日期：2012年8月21日；
领取竞买文件：2012年8月29日
竞买保证金截止：2012年9月11日16点
竞买报名截止：2012年9月11日16点
交易日期：2012年9月12日10点；
地价信息：
1、宗地编号：DL-12047（D2地块）
起拍楼面地价：1740元/平方米
起拍总地价：35504万元
竞买保证金：7200万元人民币或等值外币
项目基本指标：
1、宗地编号：DL-12047（D2地块）
占地面积：81618.99平方米
容积率：2.5
商业比例：5%2、宗地编号：DL-12046（D1-1地块）
起拍楼面地价：1916元/平方米
起拍总地价：6829万元
竞买保证金：1400万元人民币或等值外币
2、宗地编号：DL-12046（D1-1地块）
占地面积：19801.41平方米
容积率：1.8
商业比例：10%
项目四至及现状：项目四至及现状：
【四至】
东至：新隆街
南至：高科路
西至：新开街、高技路
北至：规划路（牤牛河）
【现状】
1）D1-1地块为南湖科技建筑开发有限公司（下深
工业园）；
2）D2地块内有1家空置企业（芯片厂）及1栋六层
居民楼；
3）D1-2地块现有10家企业，目前为集体用地；
4）D3地块现有企业4家，其中一家为LG配件企
业；
5）D4地块现有企业1家，为双鼎制药及部分闲置
地；
5.1
首期
获取
首期
获取
二期
获取
三期
获取
三期
获取
测算标的地块现状：测算标的地块现状：D2D25.2
D2地块：共涉及1家权属为国有建设用地企业、1栋居民楼拆迁，拆迁难度不大，
不影响首期开工。

拆迁现状：D2地块整体大部分为净地，涉及两部分拆迁：东南角位置有1栋6层住
宅楼（35户）及从未生产的沈阳科希硅技半导体公司办公楼；
测算标的地块现状：测算标的地块现状：D1D1--115.3
D1-1地块：用地红线内涉及1家国资企业搬迁（沈阳南湖科技开发有限公司，下深工
业园）；1栋六层居民楼一角（待拆迁居民楼的主体位于规划路上，红线内仅为一
角，不影响我司开发建设）。

拆迁现状：南湖科技厂房、六层居民楼的一角。