中信地产大盘开发模式研究报告
2012.10
绝对保密
致中信集团
研究报告目录PART1项目简介
项目关键词 | 基本信息 | 项目整体启示PART2研究总结
定位策略 | 选址策略 | 盈利策略 | 配套策略 | 应对策略 | 产品策略 | 开发策略 | 启动策略……
PART3分期概要
酝酿期 | 启动期 | 成熟期 | 收尾期
大盘研究——成都南湖国际社区
PART １项目简介
开发商为本土开发企业，主要利用双流政府资源，占据南湖风景区旁位置地块，开发商通过与政府的交换协议，由开发商投资打造南湖风景区的商业配套，而与政府达成用地协议，前期征地200亩，后期征地300左右，森宇公司开发的住宅地块仅有500亩，而为政府代建6000亩南湖国际度假风景区。

在营销推广上，项目着力拔高自己，力求在目前几大资源性项目中争的自己的一席之地；完全放大，是其营销上最主要的手法。

基本概况
项目介绍
PART1 项目基本情况
PART1 项目关键词
项目关键词
城市近郊大规模景观资源 中等价格水平 资源与配套丰富同类销售第一
认知
策略
借鉴
PART1 项目启示总结
项目定位策略
森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区”标杆。

选址投资策略
项目地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，森宇集团考虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。

盈利模式策略
南湖国际社区盈利主要包括增值和收入的两个部分，增值部分包括地块升值带来的项目整体价值提升，收入部分则包含后期住宅、配套等物业的出售以及部分商业物业的持有运营。

配套跟进策略
前期本项目周边环境较差，主要依靠风景区内部景观资源和婚庆广场吸引旅游人流；中期待部分业主入住，社区内部生活配套逐渐成形；大型商业、娱乐配套的跟进一般建议在中后期社区氛围基本成形后投入使用。

产品开发策略
南湖国际社区分七期开发，均为高层普通住宅产品；整体看来，前期小户型基本以成本价内部销售，开拓市场；后期大平层产品高开低走，实现利益最大化；中期改善型产品为本项目的核心盈利产品。

核心引擎策略
开发商通过整合项目具备的自然、人文、景观、商务、人气、等六大资源，先期形成核心引擎的概念，后期通过高品质配套将资源融入项目，主导项目发展。

产品调整策略
项目根据市场情况、自身条件等因素分别在不同时期做出相应的调整策略，基本实现了高周转、低风险、树品牌的开发目标。

项目营销策略
项目在早期面临困难时采用的非常规销售策略打开市场，后期销售基本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络。

项目启动策略
项目启动阶段必须攻克区域陌生、资金链紧张两个难题，开盘热销势在必行；借势6000亩南湖风景度假区宣传概念，放大项目价值，启动区宣传策略的重要手段，也是贯穿整个项目销售过程中的核心概念。

项目价格策略
项目仅一期开盘大部分产品以3000元/㎡成本价内部销售，之后恢复正常定价，基本保持在比双流县区域均价略高的水平，而相对于城南区域，项目定价拥有绝对优势。