金色海岸策略总纲及销售执行
王者
之路
本报告，是世联地产基于对金融街的理解，而对项目启动区作出的相关分析和切实可行的方案
必须明确的3个前提
Q1 区域大势将何去何从!
大盘可持续发展的基础
深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进
总趋势1
2006年9月19日《深圳2030城市发展策略》提出，深圳2030的发展目标应是“建设可持续发展的全球先锋城市”
“先锋城市”有四个内涵：
改革开放与制度创新的先行者；
自主创新和产业转型的排头兵；
深港交流和区域合作的推动者；
中国参与全球竞争的领跑者。

未来深圳城市发展具有三大功能定位：国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会
深圳面临四大“难以为继”的危机：
土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。

能源、水资源难以为继， 深圳水资源短缺，是全国７个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。

按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继；
环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继
高GDP增速的深圳，正面临四个“难以为继”的约束条件，城市发展进入转型期
总趋势2
“速度深圳”难以为继！这“惊人之语”，出自全国人大代表、深圳市市长李鸿忠之口
从《深圳市住房建设规划（2006-2010）》中看，未来新增住房人口的80％会在关外居住，大深圳已成趋势
201 × 25 × 1.13 ≈ 5700
深圳2006-2010年住房计划：规划期内我市新增住房面积为5700万平方米，其中商品住房4930万；应建设政策性住房（经济适用住房、公共租赁住房）770万。

数据来源：2005深圳统计年鉴
5年内新增人数
人均住房使用面积
建筑面积还原系数
新增面积
总趋势3
意料之内：
住房计划按全市新增人口数40万的需求而设
意料之外：
1、5700万内有一半来自旧改（ 2100万），但旧改从拆迁到完全建成需要2-3年时间。这其中的时间差和由拆迁带来的原人口的新增需求没有考虑。

2、深圳计划到2010年深圳常住人口控制在900万左右，但其实际的人口增长远大于计划之内。