敬启者：
江苏兴园软件园开发建设有限公司
有关：产业化中心项目策划工作
本公司蒙贵司之邀请，为上述房地产项目之策划工作
提交报告书。现特函详列本公司之策划报告，供 贵司
参考。
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
程家龙 总经理
2004/12 1
目录
1、项目背景.......4
1.1社会经济发展概况.........5
1.1.1 南京市经济发展概况..5
1.1.2 江宁区经济发展概况..7
1.2南京房地产发展概况......10
1.2.1 南京市房地产市场总体描述.......10
1.2.2 南京市写字楼市场发展概况.......11
1.2.3 江宁区写字楼市场发展概况.......11
2、供需市场分析.13
2.1开发区竞争力对比分析....14
2.1.1 南京主要开发区基本情况介绍.....14
2.1.2 江宁开发区与其他主要园区竞争力对比分析.....23
2.2 供应市场分析26
2.2.1 南京市写字楼供应概况...........26
2.2.2 江宁片区写字楼市场供应及个盘描述...........28
2.2.3 江宁区写字楼供应市场调研结论...32
2.3 客户需求分析33
2.3.1 客户总体需求特征...33
2.3.2 针对软件行业的调研结果.........34
2.3.3 客户需求特征实例分析...........36
2.4 供需市场调研结论........36
附件： 客户需求特征实例.38
案例一：SONY对写字楼物业需求咨询....38
案例二：电讯盈科（PCCW）选址要求.....43
案例三：中国国际金融有限公司（CICC）物业设施咨询书...........46
3、项目市场定位.50
3.1项目概况....51
3.2项目SWOT分析...........53
3.2.1 项目优势分析.......53
3.2.2 项目劣势分析.......54
3.2.3 项目机会分析.......54
3.2.4 项目威胁分析.......55
3.3竞争分析....55
3.3.1 关键竞争对手解析...56
3.3.2 次要竞争对手解析...61
3.3.3 隐性竞争对手解析...61
3.3.4 竞争分析结论.......62
2004/12 2
3.4 项目定位....63
3.4.1 项目名称...........63
3.4.2 项目总体定位.......64
3.4.3 项目形象定位.......66
3.4.4 项目功能档次定位...68
3.5目标客户定位70
3.5.1 目标客户群体定位分析...........70
3.5.2 目标客户特征描述...73
4、物业功能优化建议........75
4.1 项目使用功能布局优化建议76
4.1.1 项目功能分区建议...76
4.1.2 配套功能设置建议...84
4.1.3 具体物业功能设置...87
4.1.4 基本单元规划设计建议...........89
4.1.5 单元特色建议.......91
4.2项目配套规划建议........92
4.3智能化方案建议..........94
参考案例：联想研发中心与张江大厦建筑特色及功能配置特点.......98
4.4物业开间组合建议.......102
5、项目运营策略104
5.1 开发节奏建议...........105
5.1.1 项目发展总体安排..105
5.1.2 项目开发周期安排..105
5.1.3 工程进度安排......106
5.2经营管理建议...........108
5.2.1 员工餐饮服务......108
5.2.2 商务代理..........110
5.2.3 金融配套..........111
5.2.4 多功能会议中心....111
5.2.5 全方位、全天侯、全过程的酒店式服务........112
5.2.6 智能化系统........113
5.2.7 物业管理要点......113
6、营销推广策略119
6.1 总体思路...120
6.2 品牌提升策略...........121
6.3 营销策略...126
6.3.1 形象主题..........126
6.3.2 项目卖点整合......128
6.3.3 推广执行方案......130
2004/12 3
6.4 价格策略...143
6.4.1 价格定位..........143
6.4.2 定价策略..........152
6.4.3 租赁控制..........156
6.5 媒介推广策略...........157
6.5.1 广告媒体选择......157
6.5.2 广告周期安排......159
6.5.3 广告主题安排......160
6.5.4 各阶段具体媒介组合策略及费用预算..........162
6.6 形象包装策略...........166
6.6.1 包装总纲..........166
6.6.2 基础形象设计......166
6.6.3 应用系统设计......167
6.6.4 宣传资料设计......173
6.6.5 招商管理包装......175
6.7招商管理...176
6.7.1 营销人员培训......176
6.7.2 营销人员管理......178
附件：租赁管理操作方案..181
7、 项目财务评价..........186
7.1项目投资估算...........187
7.2 项目收益预测...........190
7.3 项目经济效益评价.......194
7.4 敏感性分析.200
7.5 投资风险及其规避方式提示...........201
7.5.1 市场风险..........201
7.5.2 经营风险..........201
7.5.3 财务风险..........202
7.5.4 招商风险..........202
7.6 项目经济效益评价结论...203
2004/12 4
1、 项目背景
1.1 南京市社会经济发展概况
1.2 南京市房地产市场发展概况