上海房地産市场现状及前景研究报告
前言
第一部分、上海房地産市场的历史回顾
一、上海房地産市场的复苏阶段（1978-1985年）
二、缓慢发展阶段（1986-1991年）
三、超常发展阶段（1992-1994年）
四、调整回落阶段（1995-1997年）
第二部分、上海房地産市场的现状（稳步发展阶段）
一、    住宅需求增长较快
二、    供求关系逐步趋於平衡
三、房地産价格止跌回升
四、市场经营主体逐步成熟
五、个人购房已成爲住宅市场主力军
六、空置办公、商业用房的问题还比较突出
七、房地産成本构成、价格构成有待进一步改善
八、企业能级不高，産业集中度偏低
九、房地産市场信息运行还不充分适应市场需要
第三部分、21世纪初上海房地産市场的前景
一、需求全面稳定增长
三、    住宅质量全方位的提高
三、运行机制基本完成市场化
四、外资进入将兴起一轮新的高潮
五、服务业全面发展提高
六、国有企业改革加快速度
七、资讯技术、互联网技术在房地産市场中全面发挥重要作用
第四部分、21世纪初上海房地産市场的商机
一、进入上海房地産业主力业务的机会
二、由上海房地産市场发展带来的机会




前言
以市场容量爲标志，目前上海房地産市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地産市场的发展现状及前景，无论对於上海、对於中国，甚至对於世界城市的发展、房地産的发展，都具有重要的意义。
20世纪90年代的上海房地産市场，走过了以繁荣爲主要特徵的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位於“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地産市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。
第一部分、上海房地産市场的历史回顾
在历史上，上海曾经是中国一个房地産市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以後，房地産开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沈寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地産业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。
一、上海房地産市场的复苏阶段（1978  1985年）
在改革开放和以经济建设爲中心的政策背景下，上海房地産市场的复苏有两方面条件。
第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。
历史上，上海是一个人口衆多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以後，尤其是1956年以後，在计划经济体制的控制下，把住房作爲一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生産的正常回圈遭到破坏，再投入困难；加上在重生産轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成爲了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅爲4  5平方米）。爲了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了6444  3万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也达到了5  4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，爲日後上海房地産市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。