房地产企业资金状况分析专题本报告数据皆来自：CREIS中指数据、如有疑问，请咨询 59306938 中国指数研究院 房地产业崛起的信号。中国房地产市场整体出现了飞跃，房地产投资首次超 过 1 万亿元，房地产上市公司规模、数量呈几何级增长。房地产上市公司的 发展及变迁直接反映了房地产业的发展状况和趋势，推动了社会进步和经济 发展。为了客观反映房地产上市公司的发展状况，2003 年中国指数研究院首 次展开“中国房地产上市公司研究”，2012 年迎来了“中国房地产上市公司 研究”的第十个年头。在连续十年的房地产上市公司研究中，研究的方法体 系和评价指标体系随着中国房地产行业的发展而演变得更加科学、完善，持 续为投资者提供全面、综合的评价结果，为房地产上市企业的持续健康发展 提供重要指引。 一、房地产上市公司研究方法体系更趋成熟 2003 年，研究组借鉴福布斯、财富 500 强评选的国际经验，构建了上 市公司总市值、总资产、利润总额、主营业务收入四个指标的评价指标体系， 开始面向 69家房地产上市公司开展地产上市公司的综合实力分析， 并引入财 富创造能力 EVA（Economic Value Added）的评价理论和方法对房地产上市 公司进行绩效评价，搭建了上市研究方法体系的基础框架； 2005-2007 年，中国房地产市场繁荣发展，迎来了前所未有的“牛市”。 上市公司经过十多年的上市历程，已经突显出一群最具投资价值的地产股， 研究组从上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征三方面构建了“中 国蓝筹地产上市公司研究方法体系”、“地产绩优股评价指标体系”，评选 最具有投资价值的房地产上市公司， 引起机构投资者和主流资本的广泛关注。 同时， 随着房地产投资过热， 房地产市场连续遭遇两轮宏观调控， “国八条” 、 “国六条”、“国十五条”相继出台，从土地供应、房地产信贷投资等方面 抑制房地产投资，房企的资信水平、周转能力成为突破调控桎梏的关键。 2 007 年，研究组增加了资金周转率、市净率、资产负债率等指标着重考察企 业资金管理水平、估价水平和财务稳定性等方面，力求更准确反映房地产上 市公司的市场表现和未来前景； 2008 年受金融危机冲击，中国房地产股市经历动荡调整，政府先后采 房地产企业资金状况分析专题本报告数据皆来自：CREIS中指数据、如有疑问，请咨询 59306938 中国指数研究院 取了五次降息、下调契税税率、降低按揭比例、延付土地费用等房地产刺激 政策，导致 2008年末至 2009 年期间的爆发式回暖，中国房地产市场由高速 增长期进入调整期，上市公司在行业细分市场的分化整合加剧。2008 年研究 组将方法体系进行全方位的整合、提升，在基本面、资本市场表现和绝对估 值水平三方面的基础上全面评价企业的投资价值，以盈利能力、成长能力、 管理效率、财务稳健性 4 方面16 个三级指标完善了公司基本面的深入分析。 同时研究组不断扩大研究范围，2008年首次纳入在资金、品牌、管理等优势 突出的外资房地产企业。 2010-2012 年，“国四条”、“新国十条”、“国八条”接连发布，“限 购限价限贷”政策频出，拉开了新一轮时间长、级别高、力度大、措施严的 宏观调控，房地产市场环境发生了显著变化，行业发展走向自然回落。房地 产上市公司流动性风险加剧，稳健经营能力成为制约企业发展的关键因素。 因此， 2010 年研究组将财务稳健性作为独立的评价指标体系， 以资产负债率、 净负债率来评选兼顾中长期偿债能力、稳健经营的上市公司。随着资金压力 逐步增大，2011 年研究组新增流动比率指标，着重衡量上市公司立即变现用 于偿还流动负债的能力。随着行业资金链趋紧，有效去库存成为上市公司规 避风险的途径，2012 年研究组新增存货占总资产比率来评价上市公司的财务 稳健程度，为投资者提供准确、全面的评价结果。 房地产企业资金状况分析专题本报告数据皆来自：CREIS中指数据、fdc.soufun，如有疑问，请咨询 59306938 中国指数研究院 二、中国房地产上市公司经营规模十年间迅猛发展 至 2011 年底，大陆在沪深港三地上市的房地产开发企业共有 179家，上 海、深圳两大交易所始终是企业上市的主要选择， 上市公司数量由 2002 年的 69 家增加到144 家，已占沪深上市公司总数的 6.1%； 香港也越来越多地成为 大陆房企的上市选择，35 家大陆上市房企已占港股上市的全部房地产企业的 51%。此外，在新加坡、美国、欧洲等地进行境外 IPO上市也在近几年被部分 企业采用。 近 10 年来，房地产上市公司一直呈现东南强、西北弱的地域分布特征。 一线城市、东部和南部城市及快速发展的省会城市是房地产上市公司的主要 “聚居地” 。北京、上海、深圳就拥有近 110家上市房企，占全国房地产上市 公司总数的六成，其中上海数量居首。 从经营规模发展情况分析，经过 2002-2011 十年的发展，我国房地产上 市公司的资产规模和收入规模都发生了巨大的变化。 总资产规模扩张迅速，10 年增长 13.6 倍 。。。