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我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何
部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可
能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何
改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、
可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交
易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
一、社会经济分析。。。。。。4
二、场地分析。。。。。。。21
三、唐山、唐海住宅市场分析。29
四、开发结论和建议。。。。189
五、财务分析。。。。。。。304
目录
一、社会经济分析
二、场地分析
三、唐山、唐海住宅市场分析
四、开发结论和建议
五、财务分析
唐山市城市总体规划中提出的发展总目标
国家级新型工业化基地
——核心：产业技术水平要代表国家先进水平工业化
核心目标
国际化
城市化
培育高新技术支持的国家级重工业企业集群，促进产业延伸
和拓展，成为国际重工业企业协作前沿；
培育重工业研发集群，大力引进国家和国际研发机构，致力
于国家重工业产业技术攻坚领域，成为国家重工业研发孵化
器。
环渤海内湾国际海运枢纽，与天津、沧州等城市共建自由贸
易区；
京津冀国际客运通达节点，加强与天津和北京机场的城际捷
运联系；
京津冀国际信息流通节点，加强国际电信和网站服务。
改善社会人口结构，提高中等收入人口比例，建设和谐社
会；
改善城市服务能力，提高基本服务设施均等化程度，繁荣商
贸；
改善生态人居环境，修复生态破坏，营造城市景观；
以循环经济为核心建设产业园区，创新循环生产流程；
严格控制污染排放指标，创建生态友好城市。
京津冀城镇群专业性国际港口城市
——核心：大力提高城市发展的外向程度和国际知名
度
国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市
——核心：转变经济发展模式，提高污染治理能力
来源：唐山市城市总体规划（2008-2020）
唐山市经济和社会发展十一五规划
国民经济快速健康发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市生产总值年均增长13%以上，力争实现比2000年翻两番，人均
生产总值突破5万元；全部财政收入年均增长13%左右。
产业结构进一步优化。非农产业比重达到90%以上，现代化农业加快发展，优势主导产业支撑作用显著增强，服务业全面发展，国民经济
工业化、现代化水平迈上新台阶。
城市化水平明显提高。城市化率年均提高1.5个百分点，城乡差距逐步缩小，现代化沿海大城市建设取得明显进展。
市场经济体制比较完善。行政管理、社会事业、国有企业、财税金融、社会保障等领域的改革和制度建设取得新突破。开放型经济格局基
本形成。五年累计实际利用外资25亿美元；到“十一五”末进出口总额达到80亿美元，其中出口37亿美元。
资源利用效率显著提高。万元生产总值能耗和水耗分别降低20%，循环经济加快推进，转变增长方式取得明显进展。
可持续发展能力增强。人口年均自然增长率控制在4.5‰以内。城市大气环境质量达到国家空气质量二级标准，水、土地、矿产等重要资
源的保护节约与开发利用水平明显提高，局部生态环境恶化趋势得到缓解，人与自然和谐发展。
社会事业协调发展。建成较为完善的科技创新、国民教育、卫生医疗、全民健身等公共服务体系，文化大市建设取得显著成效。
文明和谐社会建设取得明显进展。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长8%和6%。社会就业比较充分，城乡社会保障和
公共服务体系更加健全。民主法制和精神文明建设进一步加强，人们生活质量和社会文明程度显著提高。
“十一五”时期，唐山市将充分发挥支柱产业、经济区位、自然资源和现代化港口的优势，深入实施科教兴市、外向带
动、城市化和可持续发展四大主体战略，全市经济和社会发展的主要预期目标是：
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