打造城市级商业，获得持续稳定现金流 ——胜利大厦定位与物业建议
谨呈：山东鑫都置业有限公司
项目本体条件解析及项目界定
Part1.
商业定位、招商策略及物业发展建议
Part2.
公寓定位及物业发展建议
Part3.
汇报内容
项目本体条件解析及项目界定
项目区位
地块解析
项目界定
项目地块解析
用地性质：商业用地；
占地面积：8538平方米；
地上建筑面积：5.47万平方米；其中商业建筑面积2.4万平米，塔楼建筑面积3.07万平米；
容积率R：6.5；
建筑高度：95米（原限高99.6米）；
25米
17米
90米
40米
商河路
1412.1平米
1343.2平米
注：规划指标为调整方案指标；
项目界定及限定条件分析
1、从地段价值考虑，商业〉酒店〉商务〉居住
2、从商务价值来看，因为城市往东走，这一带办公档次低，白领缺失。

3、商业占地规模小，要增加总体体量并形成特色
4、从地块条件分析，地形不规则，南北双向的进入性较差。北侧济南路是人流车流汇集的地方，需要结合A地块考虑消费者的进入性；南侧紧邻商河路步行街，沿街面17米，若南向两地块改造成为城市广场，则明显改善地块南侧的进入性。因此，在商业的人流动线、商业公寓的进入性方面要综合进行考虑。

城市核心商圈内的综合体物业
各物业功能比较分析——公寓和商业更符合项目的目标
拟合度最高
拟合度最低
出租与出售物业结合：
位于核心商圈，商业价值高，商业为必选功能
酒店+商业全部为持有物业资金压力过大
写字楼要求一定的昭示性与进入性，地块资源存在劣势
详细写字楼分析见附件