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本阶段解决的五个问题
1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期
具有部分招商资源，不知是否可行？
1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期
具有部分招商资源，不知是否可行？
3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？
5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启
动区的经济评价
5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启
动区的经济评价
2、项目整体定位名称概念的提升？2、项目整体定位名称概念的提升？
4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？
政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动惠山
经济发展
政府两大目标政府两大目标
通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功
能，带动片区经济发展
社会目标：
区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展
完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要
利益目标：
土地价值提升，平衡开发资金
通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功
能，带动片区经济发展
社会目标：
区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展
完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要
利益目标：
土地价值提升，平衡开发资金
政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能
实现并充分发挥其自身价值？
限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知
度低
政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能
实现并充分发挥其自身价值？
限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知
度低项目核心问题推导
R2
客户想要什么？
（针对目标的规范分析）
城市目标：通过项目操作，完善
区域城市功能，最终带动片区整
体经济发展，服务产业升级及城
市发展需要
经济目标：实现项目土地价格增
值，平衡项目开发资金
社会目标：区域形象改善，成为
城市化片区，带动惠山经济发展
战略目标：通过本项目拉动整个
片区价值，为后期项目运作塑造
增值空间。

S
项目有什么？
（针对现状的实证分析）
区位：中心城区边缘，中心城与副
中心过渡地带
区域：规划利好，属于无锡173范
畴，规划地铁1号线、4号线将通过
地块
交通：地块周边交通通达性较好，
多条市级区级干线；
资源：项目依托政府背景，在操作
上具备便利性和一定的政策支撑。

核心问题是什么？
我们怎么办？
（解决方案的提出）基于项目自身属性及政府对项目的目标要求，世联认为项目应该解
决的核心问题是：
项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的
案例中找到启发，因此我们必须明确：
作为中心城区（173）边缘、中心城区与惠山新城的中
间地带的大规模区域，项目应当如何突破现状，挖掘价
值，主动占位？
在此基础下，如何有效服务于惠山，成为区域城市发展
与产业升级的引擎？
Q1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项
目未来的发展方向？
Q2：在发展方向之下，项目未来的功能定位、体量及规划布局？
Q3：项目选择何种开发模式，最大化土地价值，实现土地不断增值？
项目操作前提：
过渡区位的特殊属性
轨道站点区域:
整体定位与发展战略报告
第一篇
第二篇
轨道站点区域:
功能研究与规划建议报告
Content
轨道站点区域:
整体定位与发展战略报告
第一篇
Content
11项目属性界定
22项目发展机遇分析
44国内外案例借鉴
55项目整体发展定位
1.1项目属性界定
33产业方向判研