z前言
卓越体现城市价值，充分回归人文本质！
----------题记
受长大投资委托，深圳黑之蛛广告有限公司长沙分公司近期就长大投资所投资开发的长沙市芙蓉南路项目进行了全面的综合性市场调研，调研区域涉及长沙市天心区、雨花区、芙蓉区、岳麓区、开福区，调研课题达100余个，并在调研过程中多次组织业内专家、部分资深同行研究项目发展的相关事宜，成为本方案内具有深刻价值的组成部分，至此形成本方案。

本方案---《长大·芙蓉南路项目市场综合调研分析报告》分六章共二十余个部分，以调研数据为基础，以本公司房地产市场研究专家的经验总结及趋势预测为思想延伸，分别对宏观政策、金融经济、房地产政策，区域市场发展现状、未来走势、存在机会与威胁点、竞争对手核心竞争力调研分析、市场消费及需求特性等几大方面进行了详细透彻的阐述，并在项目建筑规划、园艺设计、功能分布、项目定位、营销战略等方面给出了中肯的指引性意见。力求以分物业形态、分发展周期、有针对性的、科学有效的市场研究为项目开发提供务实合理的决策基础，并为开发单位后续发展战略提供思想基石。

长大·芙蓉南路项目
市场综合调研分析报告及设计建议书
第一章
宏观市场调研
一调研概述
1.1 调研目的及意义
本次市场综合调研其主要目的在于：
Ⅰ 对当前房地产项目开发的宏观环境（宏观政策、金融状况、货币、行业政策、相关行业市场）进行调查，为项目开发规避可能存在的宏观政策、金融、经济效益风险，为项目开发战略制定科学合理的路线图。

Ⅱ 对长沙市情、经济、人口、房地产投资环境、房地产逐年供求量、空置规模、一级市场状况进行专项调查，用以确定未来区域市场供求量及价格走势，为本项目开发及中长期的开发战略提供以市场为导向的决策基础。

Ⅲ 调查长沙市各区域内的住宅、商业、写字楼物业的开发规模、销售情况、项目特色、推广策略、竞争力分布状态等，并筛选出项目周边区域内的现有、潜在竞争对手，为本项目的前期规划、营销战略、推广节奏划分奠定信息基础。

Ⅳ 对已购房者、计划购房者进行市场消费特性调查，分析其对居住、商务物业消费需求的区域敏感性，分析其在项目建筑、园艺、价格、品牌、服务方面的需求状态，实施项目的导向型发展研究战略，降低来自于市场层面的项目发展风险。

Ⅴ 对近期房地产市场实施新政以来，广大拟购房客户的心理状态进行调研分析，结合宏观市场研究的结果，确定项目合理的上市时期及入市姿态。

Ⅵ 对项目地块自身优劣势进行客观的调查分析，规避、化解本项目地块发展过程中可能存在的交通、环境、地形、因素影响。

1.2 调研区域及策略
1.2.1 调研区域
（1）住宅物业调研区域依据长沙市行政区域划分分为：
芙蓉区、雨花区、天心区、岳麓区、开福区
（2）商业、写字楼物业调研区域依据长沙市现有商圈分布规模及辐射能力划分为：
火车站商圈、五一路商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、袁家岭商圈、荣湾镇商圈
1.2.2 调研策略
（1）调研方法
本次市场调查采用两种方法进行：对长沙市房地产市场现状、政策及市场竞争的调查，主要采取数据资料收集、分析研究，并辅之以实地市场调查；对目标消费者调查主要采取入户面访、问卷测试的方式；同时对房地产行业专业人士采用深度焦点访谈的方式；均辅之以二手资料的分析与研究；总体思路是采用定量研究与定性分析相结合的方法，以收相辅相成之效。

（2）问卷样本抽样区域安排：
根据长沙房地产市场现状及调查目的，本次市场调查抽样区域表如下：
。。。

（3）有效样本条件
Ⅰ问卷样本符合市场调查行规的要求：如无相关行业（房地产、广告、市调、咨询）从业人员及亲属等；
Ⅱ商业物业市场调查被访者应为有经商和投资实际与潜在需求的客户；
Ⅲ写字楼物业市场调查被访者一部分为对公司事务具有相应决策权或影响力的公司经理级人员为佳；另一部分被访者以雨花区、天心区政府机构及企事业单位办公室主管人员为佳；
Ⅳ访谈调研被访者应为对房地产营销业务和长沙市场熟悉的营销/策划总监或同等级人员。

1.3 调研数据采集、研究工具
（1）调研数据采集的渠道主要为：
①问卷调查的数据； ②专家访谈数据； ③国家及政府相关文件；④专业机构市场调研数据；
⑤各级统计局所属宏观、区域、行业统计结果；⑥经验值判断的估测数据等。