庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析报告
深圳市星彦地产顾问有限公司
项目现状印象 —— 破旧厂房；部分改商、经营情况好
丽景城
天骄世家
民房区
一、二期
中粮地块
摄影器材基地
民房区
民房区
西城丰和
御龙居
中粮澜山
新城汽车站
民房区
富盈门
富瑰园
项目四周状况 —— 居住区密集、交通发达、商业氛围浓
河西别墅区
庄边别墅区
宝运达物流中心
项目四周状况 —— 周边物业状况
庄边别墅区
丽景城
西城丰和
宝运达物流中心
周边商业
项目规划前景分析 —— 居住、商业物业前景乐观
紧邻片区最大商业区
隔路相望最大两个居住片区
本案
本案现为工业用地，与周边环境反差巨大
地块改造既能有效提高土地价值，同时美化环境，提高经济效益
周边居住、商业环境为地块改造的可行性提供保障
项目现状严重贬损土地价值，如何改造才能使土地价值最大化？
物业发展方向如何？
土地容积率如何最优化？
区域特征——
区域价值表现：
成熟老城区
街道办所在地
公共设施聚集地
商品房小区聚集地
繁华商业地
读图：楼盘质素及品质感较高，建筑形态以小高层和高层为主。街道办所在地，公共设施齐全，商业氛围浓，片区居住价值巨大
西乡老城区：
发展目标：结合片区实际发展情况，通过有限的城市更新措施，补充、完善、优化城市功能，实现片区生活品质的提升、历史特征的延续、外部形象的改善、产业的升级和转型。

功能定位：以居住综合配套、特色产业为主导功能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。

从物业格局看片区价值 ——
本案
丽景城
摄影器材基地商业街
西乡街道办、会堂、图书馆
恒丰海悦酒店
泰华豪园
港隆城
鸿隆107公寓
青春庭院