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民间资本研究联合课题组 研究主持: 住房和城乡建设部政策研究中心 高和资本 课题组组长: 秦 虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任 苏 鑫 高和资本董事长 课题组主要成员: 住房和城乡建设部政策研究中心: 周 江 浦 湛 钟庭军 高和资本: 陈国雄 张祖邦 李慧忠 研究单位介绍: 住房和城乡建设部政策研究中心是住房和城乡建设部直属的软科学研究机 构;其主要职能是为住房和城乡建设部领导提供决策咨询和政策建议;接受地方 政府和企业委托,提供政策咨询及市场调研服务;承担研究生培养和建设领域人 才培训工作。 高和资本于2009年10月正式成立,是一家专业的房地产资产配置和资产管 理机构。高和资本建立中国首支人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线 城市和核心二线城市的核心区域商业不动产,在北京核心区域收购资产规模逾50 亿,其中金澳国际为2010年北京最大的商业地产并购案。2012年民间资本与房地产业研究总报告 2012年9月2012年民间资本与房地产业研究总报告 2012年9月 住房和城乡建设部政策研究中心高和资本民间资本研究联合课题组 目录 一、民间资本新动态...3 (一)民间资本总量增速减缓,借贷规模缩小.....3 (二)民间投资增速下降,新的投资方向各有偏好.5 (三)民间借贷利率冲高回落,放贷更趋谨慎.....7 1、借贷利率冲高回落..7 2、民间借贷更加谨慎,趋于规范....7 (四)传统的民间信用关系受损,短时间难以恢复.8 (五)民间借贷危机尚未结束,殃及银行贷款不良率上升........8 二、房地产市场的新变化..........11 (一)房地产市场成交量下降,价格增速得到控制11 (二)新增投资性需求被挤出,市场回归刚需....13 (三)受市场影响,房地产开发投资增速放缓....15 (四)住宅投机和投资受限,商业地产成为投资热点..........16 (五)未来房地产市场空间仍大,但分化趋势加剧.17 三、民间资本投资房地产的新变化和新趋势......19 (一)民间资本投资房地产的新变化19 1、民间资本对房地产市场的“输血”效应减弱,局部地区从“输血”变为“抽 血”....19 2、民间资本仍高度关注房地产,目前主要以机会性投资为主...21 3、资金链断裂导致民间资本被“固化”,一部分投资投机者从短期炒房变为长 期保值性投资........21 4、房地产私募股权基金稳步发展,投资规模同比快速增加.....22 (二)民间资本投资房地产的新趋势23 1、民间资本投资房地产的外流趋势加剧.........23 2、民间资本更加关注商业地产.....25 3、房地产的证券化投资仍是大势所趋...........26 附件1:再访鄂尔多斯危机后的民间金融生态.....28 附件2:没人能看懂鄂尔多斯.......314 2012年民间资本与房地产业研究总报告2012年民间资本与房地产业研究总报告 2012年9月2012年9月 住房和城乡建设部政策研究中心高和资本民间资本研究联合课题组住房和城乡建设部政策研究中心高和资本民间资本研究联合课题组 我国民间资本与房地产业发展研究报告 (2012) 去年,由住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本共同 组建的课题组对我国民间资本相对集中的四个区域(温州、鄂 尔多斯、山西和陕北)的民间资本和房地产业发展情况开展调 研,与有关投资者进行了大量访谈,在此基础上,课题组发布 了《我国民间资本与房地产业发展研究报告(2011)》,产生 了较大反响。 今年,课题组再次对以上四个区域进行了访谈和调研。课 题组发现,2011年报告中的许多分析和结论在今年都得到印 证;同时,受国内外宏观经济形势和房地产调控政策影响,今 年民间资本和房地产市场也出现许多新动态和新变化。作为去 年报告的延续,课题组在调研和分析基础上形成新的报告—— 《我国民间资本与房地产业发展研究报告(2012)》。在2012 年报告中,课题组力图重点体现三个“新”,即民间资本的新 动态、房地产投资的新变化、民间资本与房地产结合的新趋 势。 一、民间资本新动态 我国民间资本的规模和走向,伴随着经济形势而变动,其 具体运行特点也随着经济形势变化而变化。2012年,我国民间 资本和民间借贷出现如下新动态。 (一)民间资本总量增速减缓,借贷规模缩小 2012年上半年,我国国内生产总值(GDP)同比增长 7.8%,其中第二季度仅为7.6%,连续10个季度下降。1-6 月份,全国规模以上工业企业实现利润2.3万亿元,同比下 降2.2%。1-6月全国城镇居民可支配收入增速同比只提高了 0.11%,而消费性支出增速同比提高了0.59%。国民经济运行这 一变化直接影响到民间资本规模增速以及民间借贷规模。虽然 在不同的地区对各地民间资本影响程度可能有所不同,但整体 趋势表现为民间资本规模增速减缓,借贷规模缩小。 以温州为例,实业经济是民间资本的源头,实体经济困难 也直接体现在对民间资本的影响上。温州传统的四大支柱产业 皮鞋、服装、眼镜、家电,均属于劳动密集型产业,受各种 成本上升影响,低端制造业利润一再被压缩。温州多数行业 本身毛利率较低,通常在7%-8%,且以出口加工为主,60%依 赖外需且短期内难以升级。当出口和外需疲软时,温州受到 的影响首当其冲。2012年上半年温州市地区生产总值(GDP) 为1573.98亿元,按可比价格计算,同比增长5.0%,低于全省 7.4%的增速。温州市3998家规模以上工业企业中,今年已 停产企业有140家,产值同比下降企业有2776家,下降面达 57%,60.43%的规模以上工业企业出现减产停产1。实业经济 作为民间资金的主要源头出现困难,对温州民间资本带来较 大影响:一是居民可支配收入增幅趋缓,收入预期增长不乐 观。2012年上半年城镇居民人均可支配收入18184元,同比增 长10.7%,增幅比去年同期和一季度分别回落2.4和1.3个百分 点。二是重储蓄轻投资的趋势日益明显。2012年上半年,温 州城镇居民人均借贷性支出7707元,同比增长49.3%,其中人 均存入储蓄款7072元,增长50.9%;城镇居民借贷性收入人均 4297元,同比下降19.0%,其中提取存款下降18.0%2。由于民 间借贷风险加大,居民对投资及民间借贷趋于谨慎,面对不确 定的投资风险宁可将钱存入银行。 山西和鄂尔多斯煤炭行业整合以及今年以来的煤炭供求关 系变化对民间资本和民间借贷也有较大影响。其一,煤炭行业 整合使得民间财富进一步集中,被挤出的民间资本失去未来继 续从煤炭资源中获取源源不断收益的机会。2009年4月《山西 省煤炭产业调整和振兴规划》全力推进山西煤矿产业整合。 山西全省煤炭矿井总数由2598座减少到1000座,到2015年减到 800座。根据鄂尔多斯“十二五”规划,到“十二五”末期全 区原煤产量控制在10亿吨,2013年底生产规模在120万吨以下 的煤炭生产企业全部退出市场。其二,煤炭价格下跌导致直接 投入和通过民间借贷方式间接投入煤炭行业的民间资本获利空 间大大减小。今年4月份以来,由于煤炭市场的不景气,导致 价格下降、成交量急剧下滑,煤炭企业面临严重的滞销。如 2012年1-6月,山西省炼焦洗精煤累计产量为3411.24万吨,同 比下降5.17%,其中,地方煤矿产量降幅更达59.43%。资源性 行业是山西和鄂尔多斯民间资本的源头,随着煤炭行业整合 以及煤炭价格走低,反映在民间资本和民间借贷上也出现新 的变化。其一、民间资本增速下降。以民间投资为例,鄂尔 多斯2011年1-5月民间投资为393.11亿元,同比增长27.7%, 而2012年1-5月为481.92亿元,同比增长22.6%,增速同比回 12012年上半年浙江省经济运行情况调研。 22012年上半年温州统计局对全市1260户城镇居民抽样调查数据。 56 住房和城乡建设部政策研究中心高和资本民间资本研究联合课题组住房和城乡建设部政策研究中心高和资本民间资本研究联合课题组 2012年民间资本与房地产业研究总报告2012年民间资本与房地产业研究总报告 2012年9月2012年9月 落了5.1%。山西民间资本2011年上半年完成投资905.3亿元, 同比增长44.9%,2012年1-7月完成1589.7亿元,同比增长仅 30.4%。其二、民间借贷也随之萎缩,甚至停滞。截至2012年3 月,山西省企业参与民间融资余额约为180.39亿元,较2011年 9月下降了约60亿元3。鄂尔多斯民间借贷甚至停滞,据课题组 实地调研,现在已经很难从他人借到钱了。另外从城乡储蓄存 款余额的增长同样可以看出居民惜贷的趋势,鄂尔多斯2011年 1-5月为546.7亿元,同比为26.7%;而2012年1-5月则为907.9 亿元,同比高达34.8%。 (二)民间投资增速下降,新的投资方向各有偏好 受民间资本增速下降的影响,民间资本投资的增速也呈现 下降趋势。根据国家统计局数据,2012年1-8月,全国民间固 定资产投资13.5万亿元,同比名义增长25.1%,增速同比回落 10个百分点。在民间资本和固定资产投资增速下滑的情况下, 民间投资方向出现了一些新变化。 从产业角度看,第一产业已成为民间资本固定资产投资的 重点领域,尽管所占比例仍然较小,但增速很快。2012年上半 年,全国民间固定资产投资中第一产业2515亿元,比去年同期 增长31.2%;第二产业49489亿元,增长28.9%;第三产业41654 亿元,增长22%。显然,民间固定资产投资第一产业增长最 快、第二产业次之、第三产业殿尾。而温州和山西民间固定资 产投资第一产业增幅还超过了全国平均水平。温州市2012年上 半年第一产业民间固定资产投资11.44亿元,仅占民间固定资 产投资的2.33%,但是去年同期的10.7倍,增长势头强劲。山 西省第一产业完成民间固定资产投资94.7亿元,占民间固定资 产投资的5.96%,同比增长75.9%。 从单个区域看,温州民间资本固定资产投资呈现“重三轻 二”