高端住宅市场总体运行特征 1，市场供求情况 （1）新增供应情况 高端住宅新增供给速度继续放缓，但库存压力依然较大 1．高端住宅新开工面积连续 6 个月同比下降，施工和竣工面积增速继续放缓 3 季度以来，尽管龙头企业拿地速度加快，但中小企业拿地并不积极，实际新增高端住宅用地成交量有限；同时大部分开发商去库存化压力依然较大，并不急于扩 大新开工计划，高端住宅新开工面积延续负增长的势头。

前三季度，高端住宅新开工面积累计 13.50 亿平方米，同比下降 8.6%，降幅较上 季度末扩大 1.5 个百分点，连续 6 个月同比下降；竣工面积累计 5.06 亿平方米， 同比增长 16.4%，增速较上季度末下降 4.3 个百分点；施工面积累计 52.54 亿平方 米，同比增长 14.0%，增速较上季度末下降 3.2 个百分点。

2011 年以来高端住宅新开工、施工、竣工面积累计同比增速 2.全国高端住宅库存量再创新高，主要城市新建商品高端住宅库存量再度回升 2季度以来，房地产销售市场持续回暖，尤其7、8月，楼市销售表现远好于预期，全国高端住宅库存增长压力明显下降，高端住宅待售面积环比分别仅增加88万和80万平方米。进入9月后，开发商退票力度逐步加大，但楼市销售未继续升温，库存增长压力加剧，高端住宅待售面积环比增加466万平方米。

2012年以来全国高端住宅及商品高端住宅待售面积 截止2012年9月末，全国高端住宅待售面积32670万平方米，同比增长35.6%； 其中，高端住宅待售面积 20867 万平方米，同比增长 43.8%，均创历史新高。若按前三 季度高端住宅平均销售价格每平方米 5880 元来计算，全国房地产开发企业因高端住宅 库存占用的资金达到 1.92 万亿元。

相比之下，自 5 月以来，10 个典型城市商品高端住宅库存量连续 4 个月下降，但 9 月再度强势回升。截至 2012 年 9 月底，北京、上海、深圳、广州、青岛等 10 个 典型城市的新建商品高端住宅库存总量达到 5973 万平方米，环比增长 384 万平方米。

2012 年以来 10 个典型城市新建商品高端住宅库存量及同环比增速 单位：万平方米，% 时间 一线城市(4 个) 二线城市(6 个) 10 个典型城市 存量 同比 环比 存量 同比 环比 存量 1 月 3118 37 -3 2895 -39 -1 6013 2 月 3061 37 -2 2839 39 -2 5900 3 月 3007 32 -2 2831 405838 4 月 3039 272867 395906 5 月 2976 23 -2 2845 32 -1 5821 6 月 2903-2 2816 25 -1 5719 7 月 2900 152750-2 5650 中国经济信息网8月 2904 102685-2 5589 9 月 3074 92899 205973 注：10 个典型城市包括北京、上海、深圳、广州 4 个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州 6 个东部二线城市。数据来源：各地房管局，中经网整理 （2）市场需求情况 需求：7、8月淡季不淡，9月旺季不旺，市场观望情绪再起 3 季度，市场供需形势发生较大变化。6 月、7 月央行连续两次降息，推动楼 市持续回暖，刚性需求加速释放，甚至出现部分“恐慌性”购房需求，7、8 月房 地产销售市场呈现淡季不淡的良好局面。7、8 月，当月高端住宅销售面积同比分别 增长 13.3%和 12.9%，年内首现同比增长；当月高端住宅销售额同比分别增长 26.3% 和 20.4%，出现难得的高速增长态势。

进入 9 月，开发商加大推盘力度，并对“金九”楼市销售寄予厚望，但房地产 市场并未继续升温。9 月，当月高端住宅销售面积、销售额均达年内第二高点，但同 比分别下降 3.6%和增长 4.9%，远不如 7、8 月的增长势头。其原因为：第一，7、 8 月透支了部分购房需求，导致后续购房需求不足；第二，政策限价预期增强，开 发商以价换量积极性不高，市场观望情绪再起；第三，8 月底以来首套房贷款利率 大多有所上调，且审核周期拉长，居民购房成本有所提高。

前三季度，高端住宅销售面积累计 68441.41 万平方米，同比下降 4.0%，同比降 幅较上季度末收窄 6.0 个百分点；高端住宅销售额累计 40353.67 亿元，同比增长 2.7%， 扭转了上半年同比下降的颓势。4 季度是年内最后的销售窗口期，开发商（尤其是 未完成销售目标的开发商）仍将延续积极营销的策略，房地产市场将保持温和回 暖态势。考虑到上年 4 季度基数较低，预计 4 季度高端住宅成交量有望实现稳定较 快增长，全年销售面积将持平或略高于上年水平。

2011 年以来高端住宅销售面积和销售额累计增速 分