摘要
房地产业作为国民经济支柱性产业，对国内经济发展起着举足轻重的作用，
商业地产作为房地产行业的子行业，自20世纪90年代起迎来了扩张发展期，其
具有通过统一经营打造商业氛围获得稳定的租金收入，长期持有可获得巨大增值
收益的优势，有利于改变目前开发商过量开发住宅地产短期销售获利，居民哄抢
住宅保值的畸形发展模式，但由于国内商业地产市场机制不健全、开发运营经验
不足、融资渠道单一，加之开发运营期资金需求巨大等问题的影响，从而引发了
多种问题和矛盾，特别是近年来我国商业地产融资难问题越来越突出，阻碍了我
国商业地产的可持续发展。

房地产投资信托基金是房地产投资证券化的一种方式，作为一种创新的金融
产品兴起于20世纪60年代的美国，其通过收购并持有商业地产获取租金收入和
长期的土地增值，具有解决融资难、流动性高、风险可控性强和收益率高的特点，
同时REITs给予小额投资者参与商业地产投资的机会，其收益权凭证能够像股票
一样上市自由交易，因此在世界范围受到广泛青睐。

REITs具有上述优势，同时也引起了国内政界和业界的积极关注，但在实际
推进过程中仍然面临着诸多障碍和问题，相关试点工作一直处于搁浅状态。鉴于
此、本文笔者希望通过吸取和借鉴美国、日本、新加坡和香港四个成熟REITs境
外市场的成功发展经验与国内商业地产实际情况相结合，为国内商业地产市场发
展REITs提出模式选择建议。

本文首先比较分析了美国及亚洲房地产投资信托基金的产生背景、运作方式、
法律制度设计和相关特点，探讨了其对我国境内房地产投资信托基金的借鉴意义;
随后，从商业地产的特点及其运作规律入手，分析了当前国内外商业地产发展状
况、运作模式、融资渠道、存在问题;最后，本文对境内发展商业地产投资信托
基金的可行性、难点问题、解决模式和国内准REITs案例进行了分析论证，提出
在当前国内商业地产市场发展房地产信托基金(REITs)的模式选择建议。

关键词租ETs，商业地产房地产信托，金融创新