第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 1
第一节 创辉煌物业管理有限公司简介 1
第二节 物业管理服务的总体设想 2
第二部分 拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划 4
第一节 拟采取的管理模式 4
第二节 拟采取的工作计划 7
第三节 拟采取的物资装备计划 8
第三部分 拟采取的人员配备、培训与管理计划 10
第四部分 管理规章制度和物业管理档案管理 13
第一节 物业管理规章制度 13
第二节 档案资料的建立与管理 15
第五部分 各项指标的承诺及采取的措施 17
第六部分 社区文化管理 17
第七部分 物业日常管理服务 24
第一节 入伙管理 24
第二节 装修管理 26
第三节 客户管理 29
第四节 护卫管理 32
第五节 维修管理 35
第六节 清洁绿化管理 42
第七节 财务管理 43
第八部分 经费收支预算 44
第一节 便民服务项目 44
第二节 财务收支预算 47
第九部分 智能化系统的管理维护 50
第十部分 物业（包括板房）的维修养护计划和实施 52
第一部分 物业管理服务的整体设想及策划

创辉煌物业管理有限公司简介
公司概况
佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。

公司现有员工500多人，其中大专以上文化程度100人，具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100%,部分成员更为佛山物业管理协会专家组成员。

我司以“创享美好生活”为企业口号，建立了完善的内部工作机制，倡导企业行为的规范化，致力于专业化的发展，着力专业化的发展并提高员工的个人素质，全心全意为业主创造优质美好生活。

荣誉情况
星级物业，温馨家园
创辉煌物业管理有限公司现为顺德物业管理协会会长单位。

创辉煌务求高质量的物业管理服务，为客户营造文化内涵丰富的和谐家园，自2000年成立以来，担纲了多个楼盘的全方位物业服务。

创辉煌物业管理范围多元化，包括高级别墅、商业大厦、高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。现管理面积约160万平方米，管理的项目近20个，其中有：东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、顺德一中实验学校等等。一直以来，创辉煌物业备受好评，管理项目屡受表彰。

2002年东乐花园获得顺德市物业管理示范小区称号；
2003年海景苑获得顺德市物业管理示范小区称号；
2005年东乐花园获得佛山市“静安居住小区”称号；
2005年获得顺德区工商行政管理局授予的“守合同重信用企业”称号；
2005年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；
2006年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；
2006年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“维权先进单位”称号；
2007年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“物业管理行业诚信单位”称号；
2008年康城尚城获得佛山市物业管理示范小区称号；
2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小区称号；
2008年获得佛山房协怡翠杯物业服务（工程维修）综合技能竞赛最佳合作奖；

第二节 物业管理服务的总体设想
一、项目概况
碧桂园·荔园位于广州增城市一环路，四至范围：东至经二路，西至一环路 ，南临 纬五路，北面靠 纬六路 。

项目总用地面积9.3 万平方米，其中居住区用地面积8.17 万平方米，住宅用地 5.79 万平方米，公建用地 0.37万平方米，道路用地1.81万平方米，公共绿地0.54万平方米。

项目总建筑面积8.51 万平方米，其中住宅建筑面积7.71 万平方米，公建建筑面积0.03万平方米，商铺建筑面积 0.77 万平方米，物业管理用房建筑面积170.2平方米。

项目规划设计的物业类型有： 低层别墅 、 多层洋房 、商业用房。居住建筑物共 31 幢（其中多层洋房 18 幢，建筑面积共2.88 万平方米；低层别墅 50 幢，建筑面积共5.03万平方米）。

项目的总建筑密度为 25.81% ，容积率为 1.04，绿地率为 36.45%。

本项目共规划建设机动车停车位750 个，其中住宅停车位574个，商业停车位176个。

项目共分 二期开发建设，第一期工程计划于2009年12月竣工并交付使用；二期工程正在规划筹建中，具体交付使用时间待定。

二、物业管理总体设想
根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对碧桂园·荔园的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该项目的物业管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：
（一）实施综合管理，创建和谐人居环境。