摘要
中国农业银行吉林省分行W公司经营性物业贷款分析
中国的房地产业经历了14年的市场化发展，已经成为我国国民经济的重要
支柱产业，并带动几十个相关行业的发展。房地产业作为重要的资本密集型行
业，从开发到销售都与银行有密切的合作关系，房地产信贷业务作为商业银行
信贷资产中的重要组成部分，在农业银行的信贷业务中占有举足轻重的地位。

同时，房地产业也是银行信贷资产中风险最大的一部分资产，在目前房地产调
控政策下，住宅地产已经积累了一定的风险，在消费升级的大背景下，第三产
业的比重不断提高，商业地产市场具有较大的发展潜力。但是，随着房地产价
格的暴涨，积聚较大风险，面对国家对房地产调控政策的不断升级，金融手段
的调控依然作为重点。商业银行对住宅地产的介入更加谨慎，而随着第三产业
的兴起，服务业的比重不断增加，商业地产的价值凸显出来。所以，如何做好
经营性物业贷款项目的风险控制，严把项目准入关，准确评价商业地产项目的
价值，对保证银行贷款项目的安全性、收益性、流动性具有重要意义。

经营性物业贷款是商业地产信贷业务的一种，作为一项新的贷款项目，各
界对它的了解不多，本文第一章重点介绍中国农业银行吉林省分行经营性物业
贷款发展状况，第一节从明确经营性物业抵押贷款的定义入手；结合同业同类产
品的发展现状，第二节引入经营性物业抵押贷款的由来；第三节介绍了经营性物
业贷款对我行贷款的积极作用。

本文第二章重点介绍吉林省农行经营性物业贷款市场环境分析，因经营性
物业贷款对物业所处市场环境要求较高，因此，本文对项目所处市场环境做分
析。第一节从城市交通建设、城市绿化改造两方面重点对城市环境进行分析；
第二节针对长春市土地市场进行分析，通过对09、10年长春市土地市场的分析，
分析长春市土地市场价格。第三节重点分析2010年长春市商品房市场，通过对
商品房市场价格、成交量等指标的分析，研究长春市房地产市场的状况。

第三章重点分析中国农业银行吉林省分行经营性物业贷款存在的风险，首
先从经营性物业贷款项目评估风险，评估风险作为银行主观风险，在贷款风险
中作为重点防范对象；第二节介绍一下政策风险分析，房地产是正常调控的
重点对象，政策的走向对房地产的影响很大；第三节重点对房地产市场进行
风险分析，从市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变
化而带来的风险进行分析；第四节对企业经营能力进行风险分析，该企业作为
中国商业地产的排头兵，其经营能力的风险分析很必要；第五节从企业微观财
务角度入手，明确企业财务风险。

第四章结合实际案例，对吉林分行经营性物业贷款具体项目风险进行具体
分析。第一节借款人及其股东基本情况分析，从借款人的资质、股东实力、开
发经历、管理者素质等几个方面进行分析；第二节介绍物业基本情况，主要分
析物业的地理位置、建筑业态、占地面积、周边商业环境和交通条件等，重点
分析物业总投资和市场价值以及物业出租和经营情况；第三节分析物业市场前
景，从物业区域市场环境、物业所属行业情况、同类竞争项目的比较三个方面
分析，对物业进行SWOT分析；第四节明确贷款方式及用途分析；第五节分析
企业偿债能力，预测企业资金结余情况，对企业偿债能力及敏感性进行分析；
第六节分析企业第二还款来源，对担保方式进行分析。

第五章对吉林分行经营性物业贷款进行综合分析及风险防范建议，第一节
重点介绍物业的综合优势，第二节重点介绍经营性物业贷款的风险防范措施。

关键词：
吉林农行，经营性物业贷款，风险。