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万汇房地产评估有限公司
培训资料
二零一零年七月九日
房地产基础知识
一、房地产的概念
房地产：土地、建筑物及其附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称
不动产，是房产和地产
的总称。
房产：建立在地面上的房屋，例如住房
地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路
权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权
二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。
根据房地产流通顺序分为
(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市常房地产一级市场是由国家垄断的市常
(2)二级房地产市常又称增量房地产市常是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。
(3)三级房地产市常又称存量房地产市常是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市常也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。
三级市场转移需交的税费
卖方应交的税费有： (1) 营业税：为售价的5%； (2) 城建维护税：为售价为的005%； (3) 印花税：为售价的005%； (4) 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税； (5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。 买方应交的税费有： (1) 印花税：为售价的005%；另每证贴花5元； (2) 登记费：为登记价的01%。
三、房地产的分类
1、按使用权限分
(住宅房70年
(教育、科教、文化、卫生、体育等用地50年
(商业、旅游、娱乐40年
另外加油站、加气站用地20年
超出使用年限的续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
2、按住宅类型分
(普通住宅：小区容积率占1.0以上，套内面积140平米以下
(非普通住宅：小区容积率占1.0以下，套内面积140平米以上
(经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。（经济适用房只售不租）
④城镇租房
3、按楼体高度
①低层1-3层
②多层4-6层：多采用砖混结构，造价低
③小高层：7-9层，设置电梯，多采用钢筋混凝土，板式楼
④高层：10层以上
⑤超高层：40层以上
4、按楼体结构形式
①砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块来砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构就是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。这种结构的住宅抗震性能较差，装修过程中需要考虑到墙体的承重结构，不能随意更改。不过这种住宅建筑成本相对较低，多使用在8层以下的建筑中。
②钢筋混凝土结构住宅：是指房屋主要的承重结构如柱、梁、板、楼梯、房屋盖板等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充，这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。也就是框架结构。框架结构产品主要是小高层及高层建筑，
