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2011年多元金融时代地产行业企业模式转型研究报告(42页).rar

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文本描述
目录
(一)风险与机会:2300 亿收购市场酝酿中4
1.1 高房价压力依然存在,调控力度不减 .... 4
1.2 通涨预期下的调控,一场持久战5
1.3 持续调控中,行业整体已接近负债上限6
1.4 调控的一端:20-30%企业面临洗牌 ....... 7
1.5 调控的另一端:30%企业保留低谷扩张能力 .... 7
1.6 风险与机遇:2300 亿收购市场正在酝酿 .......... 8
(二)多元金融时代地产行业金融模式转型 . 9
2.1 什么是多元金融时代? .... 9
2.2 多元金融时代,评价标准在改变9
2.3 关注风险回报:地产行业的“暴利”分解 ....... 9
2.4 资产依赖性扩张的回报率瓶颈 .. 12
2.5 从“重资产模式”到“轻资产模式” .. 13
2.6 轻资产模式下的“效率隐含回报” .......... 15
2.7 反“暴利”时代,盈利模式的改变...... 17
2.8 周转率对利润率的替代 .. 18
2.9 回报率的“短板效应” ....... 19
2.10 扩张速度减慢,回报率不一定降低.... 21
(三)多元金融时代地产行业商业模式选择 .......... 22
3.1 地产企业的商业模式:3 个维度、9 种模式 ... 22
3.2 当前环境下的商业模式比较 ...... 24
3.3 规模化VS.高端化 .. 25
3.4 城镇化模式崛起 ... 27
3.5 区域龙头:发达地区PK 三线城市 ....... 28
3.6 商业地产开发VS.租售并举模式 . 30
3.6.1 商业地产开发模式的“黄金时代” ...... 30
3.6.2 租售并举模式的转型成本 31
3.7 保障性住房的潜在回报空间 ...... 32
3.7.1 保障性住房开发:令人惊讶的低周转 ... 32
3.7.2 公租房运营:资金不是问题,回报才是核心 .. 34
(四)模式优势与效率优势 .... 36
4.1 模式优势企业优势 ........ 36
4.2 效率边界与标杆企业优势 .......... 37
(五)风险成本的控制 . 39
5.1 风险成本的历史痕迹 ...... 39
5.2 上市公司平均的风险回报低于风险成本 ......... 39
(六)总结:提升多元金融空间的四要素 ... 41
(一)风险与机会:2300 亿收购市场酝酿中
1.1 高房价压力依然存在,调控力度不减
在限购和限价压制下,近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势,但
是年初的2 次加息以及部分城市优惠贷款利率的取消,使核心城市的实际贷款利
率上升了136 个基点,推动北京、上海等地月供收入比上升20-30%。以2011 年
3 月的集中成交均价1计算,北京地区的月供收入比已达到153%2,上海地区达到
162%,深圳130%,杭州112%,广州90%;即使考虑2011 年上述城市人均收入
的增长,在10%的收入增幅下,北京地区的月供收入比仍高达139%,上海为147%,
深圳118%,杭州101%,广州82%,较2007 年的峰值高出20%以上。

根据我们的测算,北京、上海、广州、深圳、杭州5 个城市以商品房销售额
加权平均计算的月供收入比已达到123%,当前房价较刚需可承受房价高30-40%3;
二线城市加权平均的月供收入比为60%,当前房价较刚需可承受放价平均高16%;
三线城市的月供收入比普遍在30-50%之间,尚处于可接受范围内。

以上数据显示,尽管3、4 月份部分地区的成交量有所复苏,但高房价的压
力依然存在,而在保障性住房的大规模投资下,未来几年中国经济仍将保持较高
增速,所以,调控政策并不会放松。