序：开发商的根本目的在于财务目标，即希望通过该宗土地运营收益冲抵景观投资，因此，本文需论证要么因为财务预期不理想而放弃，要么因为财务指标得以满足而购买土地，第一种结论本身就是最终结论，第二种结论需进一步分析土地的用途，即拿地之后用来做什么，并进行财务分析。

鉴于该宗土地紧邻沂龙湾项目，两者连为一体，因此，本可行性论证需结合沂龙湾项目，进行整体分析。

因为土地尚未取得，因此，本文论证将从假设出发，以证明或证伪假设。

本文将从板块、土地状况、临沂商业市尝业态假设与财务估算五个方面展开陈述。

一、板块分析

临沂市政规划资料显示，未来的城市发展以沂河为城市中心发展轴，城区“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南坊城市行政新中心的建设，实现沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。

依据临沂市政规划与南坊片区详细规划，南坊区作为城市新区进入发展快车道，市政服务中心的迁入将提升和带动整个南坊片区的发展，百万平米大盘沂龙湾开临沂大盘之先河，沿河绿化即将展开，整个南坊区将成为临沂市区的高端住宅区、生态绿化区、中心生活区。

显然，南坊区的发展是基于保护老城历史建筑，缓解老城交通、居注环境等多方面的压力、优化城市结构、拓展城市空间、保证城市整体可持续性发展的大背景下展开的，诸多城市新区发展的经验为南坊区的美好前景已作出注脚，但投资巨大，过程必定漫长。

二、土地分析
该宗土地毗邻祊河，与沂龙湾连为一体，面积17万平方米左右，原本规划为沿河景观带，纵深50-100米不等，目前散落部分低矮民居，拆迁工作即将全面展开。

祊河为临沂市三大河流之一，与沂河在南坊交汇，因此，南坊可被称为三角洲地带，上风上水，居家宝地。

与沂龙湾面临同样的问题，即远离市区，交通不便，沂龙湾大桥在尚未整体完工的情况下已先行通车。周边居住氛围淡薄，配套不足，基本上可归为新城，但部分市直机关宿舍已经动工，预计明年底或者后年初即可入祝
依据城市控规，该宗土地原本作为沿河景观带，若进行物业开发，则需建筑与自然环境有机结合，相得益彰两相宜。由此可知，大多数破坏自然环境或不能与自然环境有机结合的商业形态将被排除在外，只有少数休闲性、观赏性商业业态可资论证。

三、临沂商业分析
本段重点分析临沂目前商业状况，具体围绕商圈、商业形态、体量、运营特色、租金水平展开，看是否具备合适的商业业态能够进驻南坊。

1、概况
临沂商业分为两大类，一类是以百货、超市为代表的休闲消费性商业，另一类是以批发成为代表的商贸物流商业，其中以商贸物流为显著特色。

经过多年发展，临沂目前形成三大商圈：市中心商圈、西郊商圈与物流城商圈。市中心商圈大多表现为大百货、大超市与精品店、专卖店以及众多的餐饮、休闲、娱乐场所，西郊商圈兼具批发与零售功能，物流城商圈则表现为大规模的物流市常