秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书
天津联合地产
目录
一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会 2
（一）当地房地产市场综合分析 2
（二）地块SWOT分析 13
（三）市场调研综合说明 16
二、项目市场定位——基于市场判断的开发方向 18
（一）市场定位 18
（二）客户定位 20
（三）产品定位 22
三、本案总体规划设计建议——打造本项目卓尔不群的产品形态 24
（一）项目初步规划和设想 24
（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充 27
附件：联合地产简介 45
一、秦皇岛房地产市场调查——市场、地块及本案的开发机会
（一）当地房地产市场综合分析
1、项目特性分析
物业名称
物业位置
整体区位
项目体量
项目档次
阳光海岸
河滨路与文体路交汇处
临海区域
6.11万3个楼座
两栋精装修商品房；一栋普通住宅
渤海皇家
文体路8号（秦皇岛）
临海区域
1栋31层高层4万平米
高档住宅
世纪海洋花园
燕山大学对面
临海区域
19万平米，10栋19-33层的高层、以及2栋商业楼、2栋会所组成　
普通住宅
金海湾·森林逸城
河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西
临海区域
110万
林海休闲大盘
在水一方
北临和平大街，东临西港路，南临滨河路、西临大汤河
海港城西区域
130万平米
城西高品质大盘
和平花园
和平大街以北，西港路以西
海港城西区域
27万2000户
普通住宅楼盘
文博城
海阳路、西港路、港城大街形成的天然黄金三角地
海港城西区域
32万平米
塔板结合的普通住宅楼盘
华盾凤凰城
北环路与西港路交口
海港城西区域
5万
普通住宅楼盘
广顺现代城
海洋路与北环路交叉地带
海港城西区域
177918平米，1728户
普通住宅楼盘
金龙·中央胜境
建设大街（人民广场对面）
海港中心区域
44万
高品质中心楼盘
渤海明珠
河北大街四道桥汽车站旁
海港中心区域
353547平米2520户
普通住宅楼盘
天洋新城
迎宾路
城北火车站区域
18.6万
普通住宅楼盘
海港第一城
东港路与燕山大街东段的黄金交汇处
城东环城区域
30万20个楼座
城西高品质大盘
综合说明：
本次调研主要跟踪该区域有代表性的13个楼盘，涉及临海区域4个、海港中心区域2个、海港城西区域5个、城北以及城东各1个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次；
秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域；
开发体量：以上主要在售项目总建筑面积470万平米，项目体量普遍较大，总体规模在30万以上的项目6个，其中不乏100万以上的大盘。
上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾·森林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。