2010年南京房地产市场年报目 录122010年政策环境分析2010年城市经济分析本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产 2010年城市经济分析2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高 07年一季度～08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09％；其中，在08年二季度达到峰值20.40％。 08年三季度～ 09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34％；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已逐步回落至6.97％、8.97％，处于历史低位。 在09年三季度～今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济强劲反弹。 从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68％，考虑到居高不下的CPI（11月份南京为5.3％），经济放缓的速度将更为明显。 GDP固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。 2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略 ，在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2％，其中，基建投资增幅高达83％。2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2009、2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90％、24％，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。 2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24％，与2009年全年相比增幅12.91％，延续了2009年投资加大的发展态势。固定资产投资金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到09年基数较大，目前的市场资金流动性仍较宽裕。本外币贷款余额地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿 截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元，六年来首次出现盈余96.2亿元。2005年－2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30％，高于整体经济的发展速度，政府对社会财富的再分配作用在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。财政收支截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅6.8％。2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30％，低于地区生产总值（11.5％）1.2个百分点。2010年三季度数据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7％，低于地区生产总值（13.3％）2.6个百分点，二者差距有进一步拉大的趋势。人均可支配收入