锦绣春天营销策划案总体思路本案旨在为该项目的营销推广提供一个准确无误的方向，通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的突破等，目的在于能使本项目特性更加突出，销售速度提升，销售产值更为可观且更容易达到销售目标。本项目营销成败的关键在于开盘是否成功。开盘前能迅速聚集人气，制造供不应求的热卖市场效应，形成良好的市场口碑。故开盘的策划、营销模式的研究占据重要的地位。本项目的营销策划的关键在于营销模式的创新能否成功。开盘前蓄水成为营销工作的中心。本项目营销手法采用的是多种营销方式的组合，打破传统的营销推广，无论是媒体的应用，还是操作手法都有根本性的差异。打破单一低效的宣传推广模式，采用多方位、多角度、多渠道在传播途径上做到丰富、高效、务实。采用互动式的人员推广手法，利用多种方式集中力量做好新老客户、业主的宣传推广工作。细分目标客户群体，在传播要点上做到高精度、强力度，最大限度发掘和刺激有效需求。对楼盘的媒体形象和公众形象做全新包装，以迎合消费市场的需求和吸引追求多元素的眼球。4、以销售住宅的同时积累商铺准客户模式，将住宅的销售与商铺的销售紧密关联。5、本项目的竞争将处于全市的竞争格局之中。在2010年下半年有多个楼盘将面世，势必会将会对客户分流。从主观因素来说对本项目的销售会产生一定的销售压力。6、SP活动的组织实施成为楼盘前期营销推广的核心。SP宣传活动围绕楼盘广告主题展开，主力广告为车身广告、路牌广告，报纸软文为辅助广告。目的在于树立楼盘形象，快速提高楼盘认知度，提升企业知名度，从而拉动项目销售。市场背景分析1、区域市场分析楚雄市现阶段房地产处于飞速发展的时期，已开发和待开发楼盘大多集中于北部的经济开发区和南市区。本项目处在楚雄市中心偏东区域，该区域所以居住的人口比较多，在经过多年的沉积和发展后，市区内交通、医疗、教育和公共设施配套等已相当完善，该区域一直是楚雄买房置业的人的首选区域。主要竞争项目分析
A、广电·美郡 项目位置：楚雄雄宝大酒店旁占地面积：24亩；总户数：350户；户型面积范围：60—210㎡销售均价：2660元/㎡；预计开盘时间：2010年年底 核心广告语：开盘价格直击心理底线 销售方式：认购白金会员卡，开盘享受9.8折优惠 项目分析：项目位于东区，以底价入市，用价格冲击市场，形成抢购。地块规正，绿化集中，但其位置较偏，对本案有一定冲击力。开盘后会分流东区部分客源。B、永盛花园三期 项目位置：楚雄市开发区太阳历大道 总占地面积：400亩；在售户数：660户；户型面积范围：80--140㎡；销售均价：2400元/㎡；开盘时间：2010年1月开盘，在售；核心广告语：大型生态美景社区； 销售方式：5000元/护照，可冲抵10000元优惠；购房享受9.8折优惠； 项目分析：该项目位于北部经济开发区，位置较远，一、二期销售良好，三期延续前两期成果进行品牌广告。因该项目地理位置不佳，对本项目影响不大。C、华府世家·三期 项目位置：楚雄市开发区永安路州政府中心旁 总占地面积：23亩；在售户数：110户；户型面积范围：57--180㎡；销售均价：2750元/㎡；开盘时间：在售；核心广告语：开启楚雄2010巅峰豪门盛宴 销售方式：按揭购房享受9.8折优惠，一次性付款9.7折；火把节业主有奖互动，老带新客户优惠活动； 项目分析：欧式建筑，超宽楼间距及大面积景观，以豪华、奢侈为项目形象，大卖社区品质生活。营造客户身份认同感，提高楼盘价值。但由于在西北片区，已进入尾盘期，对本项目已不具有直接竞争力和影响。D、翠湖雅园 项目位置：龙江公园旁 总占地面积：9亩；总户数：200户；户型面积范围：100--130㎡；销售均价：2900元/㎡；开盘时间：未定；核心广告语：一山一水一人家，成长成才成功路 销售方式：认购会员卡“吉客会”，500元/张，可冲抵房款；开盘有1%优惠； 项目分析：位于市中心公园盘，附加值较高；为现代建筑风格，以龙江公园景观为主卖点，居住品质较高；由于同在市中心区域，对本项目冲击较大。其将成为我项目的主要竞争对手。E、兆顺·财富中心 项目位置：楚雄市鹿城西路 总占地面积：20.77亩；总户数：300户；户型面积范围：45㎡左右；销售均价：酒店式公寓5700，SOHO公寓4000；开盘时间：在售；核心广告语：双城齐发，赚动楚雄（现阶段） 销售方式：3万元SOHO创业基金； 项目分析：位于西区，以商业地产投资回报吸引客户，户型面积较小，与我项目产品有较大的差异，其以投资为主，我项目以居住为主。对我项目影响较小。二期“兆顺·第一城”通过房交会活动造势，展示开发商实力，树立开发商形象，两期开发相互联动促进销售。产品分析1、位置本项目座落在楚雄市区中心位置，集周边良好的环境、商业、交通、教育、休闲、购物为一体的高级生活区。从整个区域来讲，本项目所在的道路、公共设施等的发展均有很好的前景。2、交通 本案离主干道东兴路有一定距离。但路段位于市中心道路交通较好，出行方便。3、建筑风格两幢多层（6层），两幢点式高层（17层），都市简洁、明快、高速的建筑风格。外立面以灰色为主色调，配白色的塑钢，线条明动。4、户型设计方面敝司对该项目经过详细的研究后会详细提供。5、外部配套本案位于楚雄老城市中心，餐饮、娱乐、旅业较发达，生活配套设施齐备。主要为东兴中学、楚雄体育馆、市人民医院等；6、物业管理售楼部现场优质的物业服务，提升物业公司的形象，解除业主后期物业忧虑心理。