枫合万嘉项目营销方案颐中地产顾问2011年5月4日目 录一、营口市概述二、营口市房地产版块的化分 1、2011年1季度房地产数据 2、营东新城版块 3、老城区版块 4、西部版块 5、民心河版块 6、沿海产业基地版块 7、营口市场SWOT分析三、项目现状分析 1、项目区位 2、地块现状 3、周边配套四、项目SWOT 分析 1、本项目分析 2、周边楼盘分析五、项目营销定位 1、项目定位 2、客群定位六、推广表现方式 一、营口市概述1、城市定位 营口------辽宁沿海经济带上的一颗璀璨明珠。 美丽的海滨旅游城市、东北亚重要的航运枢纽、物流中心2、营口升级在振兴东北老工业基地、辽宁省“五点一线”沿海产业带发展的宏观政策推动下，营口市正处于快速城市化发展的关键时期。 营口市正在以 “滨海、带状、组团、生态”的发展战略为指导思想，站在建设国际级港口城市的高度进行城市规划，体现以产业为主，生态为构架的新城模式。强调城市环境与生态环境的紧密融合，创造宜居生活城市。 一、营口市概述1、2011年1季度数据（一）商品房供应总量分析2011年1-3月市区商品房累计批准预售28.7万ｍ2，其中住宅批准预售26.33万ｍ2，占批准预售总量的92%。商业服务批准预售2.16万ｍ2，占总量的7%。车库及其它批准预售总量0.22ｍ2，占总量的1% (以上数据来源于市房交易中心数据库)（二）商品房销售备案总量分析1、1-3月站前区、西市区、沿海产业基地商品房累计销售34.77万ｍ2，3417套、12.36亿元，同比分别增长347%、257%、402%，其中住宅销售30.93万ｍ2、2850套、10.22亿元，同比分别增长316%、237%、356%。住宅占商品房销售面积的比重为89%。 (商品房销售为商品房网上登记备案,数据来源于市房产交易中心数据库)二、营口市房地产版块化分版块化分的定义营口楼市进入2011年，在经历了表面上短暂的平静之后，春雷未响，已经炮声隆隆。2011年注定要成为营口楼市划时代的一年，从过去大一统的市场，一盘打天下的时代，跨越到群雄并起，版块之争的时代；原来买房选择哪个楼盘，现在同一个问题，已经变成选择哪一个区域。就像一夜之间从大一统的周王朝过渡到春秋争霸。关于地产版块的划分，可能会有不同的看法，并且随着区域地产的发展和楼盘的不断上市会随之变化与细分，根据营口的区域发展规划，楼盘的上市量，大体将营口主城区划分为五个地产版块。首先明确一下主城区的概念，本着沿海、组团、生态原则规划的营口百里滨海城市带已经初具规模，形成了主城区、开发区及北海新区三个大的组团格局，主城区由站前区、西市区组成的老城区及由营东新城、产业基地、高新区组成的新城区组成。那么营口主城区的五个地产版块分为，老城区版块、西部版块、民兴河版块、营东新城版块和产业基地版块。二、营口市房地产版块化分