蓝天.锦湖苑 营销策划报告重庆市贵格房地产开发有限公司谨呈：2011.2尖刀上的舞蹈扑朔迷离的市场让我们困惑，但面对本项目的特质，我们依然充满信心！本次提案，我们意在抛砖引玉，具体执行方案后续提交！报告思路宏观环境区域市场项目状况客户来源 认清形势 策略 计划产品力形象力销售力销售目标阶段营销计划 认知 找出对策 优化执行Part1: 认知宏观背景分析知己知彼方能百战不殆，对于这个项目，我们需要认清什么？宏观背景分析1、项目处于什么样的大环境宏观背景分析 2010年重庆交易量是在2008年经济危机之后的又一大幅增长，达到2236万平米。 重庆房地产价格年年攀升，2010年主城均价逼近7000元/平米，为6990元/平米。 精装房已经逐步深入人心，尤其是小户型精装已经形成一种趋势。 持续火爆的房地产惹怒政府高层，调控政策连番出台。 公租房成为重庆的热点话题，部分客户逃离市场，选择政府并不低廉的公租房. 新年刚过，销售遇冷，市场处于又一迷茫期。宏观环境小结：2、项目区域是什么状况毫无疑问，新牌坊已经成为重庆居住地标！ 最近几年，重庆市政府机关、各大公司总部、著名经济机构和商业重点服务设施纷纷北迁，随之而来的学校、公园、医疗、商业等配套设施日趋完善。优越的地理位置和巨大的发展潜力，使得数年之间高档住宅云集，城市精英多居于此，有“重庆富人区”之称。 有业内人士感慨：新牌坊，无疑是重庆近15年地产发展的年鉴，因为在这里成就了一个个值得成为地标性的名字，锦绣山庄、龙湖大社区、金科大社区……这里无疑是宜居重庆建设的先行者。从产品上看这里尽皆大师手笔，从城市发展看这里扼守着城市向北延伸的咽喉要道，从开发水平看这里走出了两家本土上市企业，从客户群优质程度来看这里更是让地产人垂涎三尺。1、区域特征2、区域内主要楼盘状况宏观背景分析 项目处在重庆最适宜居住的区域——新牌坊，具有优越的区位环境。 新牌坊目前集中了大量的高档楼盘，其价格也仅次于北部新区的豪宅。 虽然各楼盘都设计了30-60平米的小户型，但纯小户楼盘较少。 项目区域集中了大量的商务写字楼，白领聚集，未来小户需求巨大。3、区域市场小结：3、项目具有怎样的特征1、项目位置本项目位于重庆热点区域——新牌坊。紧邻旭日凤凰城和重庆最早的别墅—锦绣庄园。本项目旭日凤凰城锦绣庄园总用地：11781.8㎡容积率：4.93地上建筑面积：58119.65㎡住宅面积：50532.36 ㎡商业面积：7298.09 ㎡住宅户数：882户机动车位：358个红锦大道本项目锦绣庄园旭日凤凰城2、项目地块情况