香港建设红旗南路地产项目思考方案 提报公司：灵奥广告提报日期：2008年4月28日 一、从市场看区域，从区域找问题 2007年天津房地产市场持续看涨，固有奥运大势，但南方市场的低潮期对于尚有提升空间的天津市场也许是一次机会！提到市场，我们先看看同区域内的项目： 钻石山真的有钻石吗？关于钻石山，有人说她神秘，有人说她故作深沉。其实，无非是开发商将作秀作为推广的一种手段而已。150米42层高的超高层建筑90、140、180、240四种面积区间加上1跃2、3跃4的叠拼洋房也许将它的售价提高到让老百姓感叹惊讶的地步，但还不至于望而却步。也许又是类似于南方地产那种一出价格：“哇赛，才****块钱一平米。”的单价，比预期的似乎少点，但总价又是捉襟见肘。钻石山没有钻石，把售楼处放在天塔上，顺着售楼员的手望去，让你前瞻了一下人居梦想，但也许只是梦想而以，秀是做够了。钻石是最贵重的，也是最值钱的。有人既然能把《血钻》拍成大片，那么钻石山真的是老百姓用血染成的，预计底价在200万一套的高层房子，足以区隔普通老百姓与富裕一点的老百姓。但没有钻石的山上，挖掘出真的宝贝，可是难上加难。2. 中海地产能做出什么？看看区域内除了招商地产的第二个大牌。中海地产运营天津的思路众人皆知。红旗南路奥运板块的住宅及公寓项目和滨海响螺湾的写字楼项目让中海地产在天津的未来被众多行家看好。如果说钻石山08年6月开盘的话，中海项目的入市周期与我们项目有着更多的火力比拼。目前了解的状况看，中海项目的产品是高层住宅及酒店公寓产品，单位平米数以主流产品为主，比钻石山略低，从推广和客群的角度，暂时不与本案有明显的竞争。产品的区隔将是本按语中海项目的最大差异。3. 霞光道5号是万科的，但不是大众的。霞光道5号是万科在本区域内开发项目，目前项目较为神秘，内部消息称项目产品为独栋别墅和连排别墅，内部消化已经达到70%。从项目低调的推广和终端营销方式来看，高端产品、稀缺地段配合万科品牌将是此项目立足于市场的根本出发点。4. 奥城是先驱，是闹革命的。时代奥城目前仍是区域内的标杆项目。整体规划为综合体，目前精装公寓和多层LOFT写字楼为主力产品。城市时尚新贵一族为项目的目标人群，目前售价写字楼1.5万/平米，公寓部分为1.4万/平米。自2004年开始，时代奥城成为了板块内的代表项目，但随着奥运会的召开，钻石山、中海、香港建设等项目的相继开发，时代奥城将逐渐退出板块内高端物业的行列。