《南宁房地产市场投资机会深度研究报告》(98页).rar 导　读 本报告是对南宁房地产市场进入所做的战略研究，旨在为准备进入南宁的房地产企 业提供投资参考。 报告分四部分。第一部分为南宁城市宏观环境分析；第二部分为南宁城市房地产环 境分析；第三部分为南宁城市房地产行业竞争环境分析；第四部分为南宁城市房地 产客户需求环境分析。 宏观环境分析：其主要目的是考察南宁市是否具备支持发展房地产发展的基础。通 过分析发现：南宁地理位臵优越，位于三大经济区域的结合部，是我国西南出海大 通道枢纽城市和区域性核心城市，更是中国走向东盟的前沿城市。随着＂整体向东， 重点向南＂的城市总体规划的逐步落实，南部将成为经济增长和房地产发展的潜力 区域；随着交通网络的完善，南宁与东南亚各国的联系将更加密切，未来将成为中 国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，为房地产市场发展奠定了良好的基 础。 房地产市场环境分析：主要验证南宁市房地产市场是否还有较大的发展空间。南宁 房地产市场目前正处于起步阶段，房地产投资总量偏低，但涨幅较大，市场发展迅 速。随着09　年市场好转，南宁市商品住宅的存量快速减少，城市整体风险较低。 但是目前价格涨势过快，因此短期存在一定风险，长期依旧看好。 行业竞争环境分析：主要考察南宁市是否适应企业具备进入和发展的机会。当前南 宁房地产行业竞争以本地企业居多，外来的大型资本化企业和央企市场占有率低， 央企的市场占有率正逐步扩大，由于市场还处于初级发展阶段，对于外来新进企业 来说，蕴藏着较大的竞争机会。 客户需求环境分析：主要考察南宁市是否具备企业项目开发产生收益的机会。南宁 市场购房者主要以首次购房和首改需求为主的企业职工，购买力水平中等，其关注 的重点是交通、环境等带来的生活便利性和开发商信誉对房屋质量的保证。 我们认为： 南宁短期存在一定风险，但其长期看好，具备企业进入开发条件。 目　录 第一部分　南宁市宏观环境分析　..　9 一、城市发展概况　.　9 观点一：南宁地理位臵优越，位于三大经济区域的结合部，是我国西南出海大通道枢纽城市和区域性 核心城市，更是中国走向东盟的前沿城市。随着＂整体向东，重点向南＂的城市总体规划的逐步落实， 南部将成为经济增长和房地产发展的潜力区域；随着交通网络的完善，南宁与东南亚各国的联系将更 加密切，未来将成为中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。　.　9 1.1　城市区位——华南、西南两大经济区以及东南亚经济圈的连接点　.　9 1.2　行政区划——建成区面积偏小，城市发展空间有待进一步拓展　..　11 1.3　城市人口——人口增长较快，住房消费潜力大　.　13 1.4　城市化率——城市化水平不高，但增速较快　..　14 1.5　城市交通——内外交通较为发达，规划完成后将更为便捷　.　14 1.6　城市发展规划——＂整体向东，重点向南＂，未来发展区域将向南面良庆区转移　..　18 二、城市经济发展水平　.　20 观点二：目前南宁市整体经济水平相比全国其他省会城市处于中等偏低，但是近两年经济发展迅速。 地区生产总值，人均可支配收入等指标持续向好，2008　年虽然受到全球金融危机的影响但依然保持 较快增长速度，具备支持房地产行业初步发展的基础。　　20 2.1　GDP　及增长率——总体水平偏低，但增长迅速，城市经济增长力强　..　20 2.2　产业结构分析——第三产业增速快于平均水平，＂贸易物流＂有望成为未来南宁重点产业　..　21 2.3　固定资产投资分析——基建投资力度大，为城市发展奠定良好基础　.　22 2.4　人均可支配收入分析——进入快速上涨通道，居民消费水平显著提高，为房地产行业发展提 供有力保障　.　24 2.5　人均消费额分析——消费支出增速提高明显，居民储蓄增长迅速，未来市场潜力较大　..　25 三、城市房地产发展水平　　27 观点三：南宁房地产市场目前正处于起步阶段，房地产投资总量偏低，但涨幅较大，随着南宁房地产 市场的发展未来仍有进一步开发的潜力。　.　27 3.1　房地产投资额分析——房地产投资占比有所下降，可以预计未来供应量将有所减少　　27 3.2　房地产新开工面积分析——在经历05-07　年的放量之后，预计将连续2　年下降.　27 3.2　房地产施工面积分析——整体趋势由谷底逐渐向好　　28 3.3　房地产竣工面积分析——保持在350-450　万㎡之间，09　年受市场影响急剧下滑　..　29 3.3　房地产建设指标对比分析——项目开发周期略有延长，市场消化能力除08　年外呈上涨趋势　.　30 3.4　房地产销售面积分析——市场容量稳定在450-650　万方，市场需求有待进一步开发　..　31 四、城市政策环境分析　.　33 观点四：南宁房地产市场以国务院北部湾经济区开发为依托，以地区宽松的房地产政策为基础，迎来 新的发展机遇。　..　33 4.1　全国政策环境——国务院批准北部湾经济区，南宁房地产迎来新发展契机　..　33 4.2　南宁政策环境——09　年以宽松积极的地产政策为主，有效刺激市场需求释放　　33 第二部分　城市房地产市场环境分析　　35 一、房地产市场总量走势分析　..　35 观点五：正处于初级阶段的快速增长期，项目集中度逐年攀升，09　年市场存量快速去化，但目前房 价水平涨势过快，未来短期市场风险增加；热销项目多集中于青秀区；　..　35 1.1　房地产市场供求比走势——09　年整体供求为1：1.5，市场供不应求矛盾突出　35 1.2　房地产市场供应分析——年度供应在550　万平方米左右，供应且多集中于下半年　　36 1.3　房地产市场成交量走势——09　年市场快速恢复，月均成交量超过07　年水平　..　37 1.4　房地产市场存量——存量仅够消化半年，面临供应紧缺危机　　38 1.5　房地产市场供求风险度——南宁属于未来供求低风险城市　.　39 1.6　房地产市场价格走势分析——总体处于中等水平，近期涨势过快，市场风险增加　　39 1.7　南宁市场热销项目列表——项目集中度逐年攀升，八成热销项目集中在清秀区　.　40 二、房地产市场结构分析　　43 观点六：南宁市的青秀区和西乡塘区房地产开发较早，市场环境比较成熟；而良庆区为政府重点规划 区域，具有较高的成长潜力。南宁市二、三、四房占据市场成交主力地位，而别墅类户型供应相对较 小，增值潜力大。　..　43 2.1　房地产区域整体特征——青秀和西乡塘区市场环境成熟，良庆区潜力最大　..　43 2.2　市场主力产品户型——三房户型需求量占比最高,五房以上及别墅物业成交走高　　59 2.3　市场项目价格结构比重——4000-6000　为项目主要销售报价区间　..　61 三、土地市场分析——09　年土地成交骤减，未来可能遭遇供应短缺　　63 观点七：南宁土地市场在经历了前几年的成交放量后，目前地块出让面积大幅减少，未来短期供应有 可能面临短缺风险；目前土地出让主要集中于西乡塘区、江南区。　　63 3.1　土地成交面积走势——09　年土地成交面积大幅减少，未来住宅供应可能不足　　63 3.2　各区域土地出让情况——土地成交集中在西乡塘区和江南区　　64 3.3　各类型土地出让情况——经营性地块出让比重较少，其中综合类地块成交占比最多　　65 3.4　典型地块成交——拿地企业多为广西当地房地产开发商　.　66 3.5　重点企业拿地——全国知名房地产企业偏少，主要为华润与保利两大开发商　.　67 第三部分　房地产企业竞争环境分析　..　68 观点八：当前南宁房地产行业竞争主要以本地企业为主，外地企业占比其次，而全国性的大型企业及 央企市场占比较少，但是近几年市场份额占比涨幅明显，整体市场由于处于起步初级发展阶段，发展 机会较大。　　68 一、房地产企业竞争度研究　..　68 1.1　竞争企业划分及市场份额——本地企业市场覆盖面大，市场份额占比多　　68 1.2　典型企业集中度——标杆企业市场集中度逐年上升，央企保利正在大力扩张　.　69 1.3　典型企业扩张范围分布——青秀、西乡塘区为两大房地产热点板块　.　72 二、企业产品竞争力研究　　74 2.1　南宁荣和——本地企业代表　　74 2.2　南宁中房——省内龙头企业　　75 2.3　龙光——外地实力企业　.　77 2.4　保利——央企典型代表　.　79 第四部分　城市房地产市场客户需求分析　.　82 观点九：南宁市场购房者投资需求少，主要为家庭稳定的30-49　岁的企业职员。购买力中等，银行按 揭是其主要的付款方式，其对房屋的关注的重点是生活的便利性和开发商信誉对房屋质量的保证。　.　82 一、房地产市场客户类型及特征　.　82 1.1　市场客户年龄层——30-49　岁比重达到62%，市场需求较大　　82 1.2　市场客户职业——企业职员需求旺盛，自营业主及管理人员购买力强　　83 1.3　市场客户付款方式——银行按揭比重大，部分楼盘不接受公积金贷款　　84 二、市场客户信息获取途径　..　84 2.1　潜在客户信息获取媒介——网络、报纸为其获取信息的两大途径　..　84 2.2　潜在客户主要信息获取途径——现场了解是客户进一步获取信息主要途径　..　85 三、房地产市场客户购房动机　..　86 3.1　市场客户购房动机——改善居住需求占比最大，婚房需求日益增加　.　86 3.2　市场客户房价认可情况——67%的潜在客户认为目前价格可以承受　..　87 四、市场客户购房偏好　.　88 4.1　潜在客户购房选择重要因素——开发商信誉受客户关注，生活便利是其主要关注因素　..　88 4.2　市场客户购房区域偏好——青秀区以东盟贸易自由区作依托，客户需求较大　.　89 附件一：2009　年南宁土地成交列表　　91 附件二：2009　年南宁商品住宅在售项目表　93 图表目录 表1-　1　南宁市行政区基本概况一览表　.　13 表1-　2　南宁及周边城市城市化率　　14 表1-　3　南宁周边主要城市GDP　排名　..　20 表1-　4　南宁周边主要城市固定资产投资额情况　　23 表1-　5　南宁周边主要城市人均可支配收入排名　　24 表1-　6　南宁周边主要城市人均消费性支出排名　　25 表1-　7　南宁周边主要城市居民年末储蓄存款余额排名　　26 表1-　8　南宁及周边主要城市04-08　年商品住宅成交情况　..　32 表1-　9　南宁房地产政策列表　..　34 表2-　1　南宁与周边城市08-09　年商品住宅成交均价对比　..　39 表2-　2　2009　年南宁热销项目排行表　　41 表2-　3　2008　年南宁热销项目排行表　　41 表2-　4　2007-2009　年南宁热销项目集中度表　.　42 表2-　5　青秀区在售项目列表　..　46 表2-　6　西乡塘区在售项目列表　.　49 表2-　7　江南区在售项目列表　..　53 表2-　8　兴宁区在售项目列表　..　56 表2-　9　良庆区在售项目列表　..　58 表2-　10　南宁09　年重点成交地块　..　66 表2-　11　南宁重点企业成交地块　.　67 表3-1　典型企业市场份额排序表　.　69 表3-2　企业集中度　..　70 表3-3　典型企业市场销售额排序表　　71 表3-4　典型企业项目分布表　..　72 图1-　12000-2009　年南宁GDP　走势图　..　21 图1-　2　南宁产业结构变化图　..　22 图1-　32001-2009　年南宁固定资产投资额走势图　　22 图1-　42000-2008　年南宁人均可支配收入走势　.　24 图1-　52000-2008　年南宁人均消费性支出走势图　　26 图1-　62002-2008　年南宁全市房地产投资走势图　　27 图1-　72002-2009　年南宁商品房新开工面积　..　28 图1-　82002-2009　年南宁商品房施工面积　　28 图1-　92002-2009　年南宁商品房竣工面积走势　.　29 图1-　102002-2009　年南宁商品房建设指标对比走势　　30 图1-　112002-2009　年南宁商品房销售面积走势..　31 图1-　12　南宁商品住宅成交面积走势　..　34 图2-　12007-2009　年南宁年度商品住宅供求情况走势比对　..　35 图2-　2　南宁与周边主要城市商品住宅供求情况比对　.　36 图2-　3　南宁商品住宅供应量走势　　36 图2-　4　南宁商品住宅成交量走势　　37 图2-　5　南宁商品住宅存量走势　.　38 图2-　6　城市未来供求风险度评估图　..　39 图2-　7　商品住宅成交均价走势图　　40 图2-　8　青秀区商品住宅供求走势图　..　45 图2-　9　青秀区主要项目报价　..　45 图2-　10　青秀区土地出让成交走势图　..　47 图2-　11　西乡塘区商品住宅供求走势图..　48 图2-　12　西乡塘主要项目报价　..　49 图2-　13　西乡塘区土地出让成交走势图..　50 图2-　14　江南区商品住宅供求走势图　..　52 图2-　15　江南区主要项目销售报价图　..　52 图2-　16　江南区土地出让走势　..　54 图2-　17　兴宁区商品住宅供求走势图　..　55 图2-　18　兴宁区土地出让走势　..　56 图2-　19　良庆区商品住宅供求走势图　..　57 图2-　20　良庆区土地出让走势图　.　59 图2-　21　南宁各物业类型成交比重图　..　59 图2-　22　南宁各类型物业成交走势图　..　60 图2-　23　南宁各类型物业价格走势图　..　61 图2-　24　南宁项目销售价格比重占比图..　61 图2-　25　南宁住宅类用地成交建筑面积走势图　..　63 图2-　262008-2009　年南宁土地成交区域比例图..　64 图2-　272008-2009　年南宁土地成交类型比例图..　65 图3-1　典型企业市场份额变化走势　　71 图3-2　中房〃翡翠园量价走势图　.　77 图3-3　龙光〃普罗旺斯量价走势图　　79 图3-4　保利〃21　世家量价走势图　　81 图3-5　荣和大地月度成交情况表　.　75 图4-1　客户年龄比重图　.　82 图4-2　客户职业分类比重图　..　83 图4-3　客户类型比重图　.　84 图4-　4　潜在客户信息获取媒介比重图　..　85 图4-　5　潜在客户主要信息获取途径比重图　　85 图4-6　潜在客户购房动机比重图　.　86 图4-7　潜在客户房价认可情况比重图　　87 图4-　8　潜在客户购房考虑因素排列图　..　89 图4-9　南宁潜在客户区域分布图　.　89