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某年房地产_房地产工程成本管理(ppt 27)

资料大小:27KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/7/27(发布于上海)

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文本描述
房地产工程成本管理 卢卫东 2006年04月15日 房地产工程成本管理观点解析 谁是控制工程成本的核心部门 目前流行的工程成本观点 工程成本控制的投资理念 套用传统定额计价体系的误区 工程量清单的威力 工程成本动态控制的思路 坚持工程招标低价中标的原则 工程招标后是否还需要砍价 99条理由与1条理由 我们为什么怕设计变更? 还谈现场签证 工程成本与财务的关系 工程成本控制体系中最难的是什么? 房地产工程成本管理10大关键环环节 工程成本管理思路的要点 房地产企业工程成本管理思路 1、公司经营层面 经营情况(比如:土地、配套费用、合作条件等等)。 项目的可行性研究(经营、营销、方案设计、开发,强调高端信息的重要性,点评不同的经营模式,探索摊薄地价挖掘土地价值)。 财务现金流核算,确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。 2、产品定位层面 项目营销产品定位,明确产品功能和技术参数,确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面 控制项目规划设计指标;控制建筑设计方案的科学合理性;控制结构、 水、电、设备的设计参数; 控制材料、设备的选用。 规划、设计控制工程成本理念,详见专门PPT。 4、工程层面 编制工程成本控制指标,为工程成本动态控制打下基础。 建立承建商、材料供应商资源库,优选工程资源。 制定规范的工程成本控制流程,比如:招标程序、签证控制程序、结算程序等。 5、后评估 工程结束后,对工程成本管理进行后评估总结,建立工程成本数据库。 某公司目前控制工程成本的流程 房地产工程成本管理流程图,详见链接。 房地产项目营销产品定位,确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分 现金流分析,与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例 规划指标控制:各类规划指标参数控制,比如:容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。 方案设计阶段:主要是产品参数控制,比如:门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。 扩初设计阶段: 建筑参数控制 结构选型及参数控制,见某工程结构设计技术措施 设备参数控制,见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件,某庭扩初设计任务书 施工图设计阶段:主要设计细部控制,见某庭施工图设计指导书 选材用料标准确定:见某庭选材用料标准 编制项目成本控制指标:见LG-QP-PR005工程成本控制程序,某庭成本控制指标 承建单位考察、工程技术调研,见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序,某庭电梯梯调研报告 确定工程技术标准,组织招标,技术标准见:某庭铝型材技术标准,某庭铝合金门窗施工技术标准 技术标分析、商务标分析,见:某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析 定标:低价中标确定中标单位,见合约部工程分判流程图 项目部执行合同,把好现场签证关,见项目部成本控制流程、甲方认价流程 工程竣工,进行决算,见预算部结算、保固金支付等等流程 声明:本节涉及到的项目管理理论知识,源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。 谢谢大家(E-mail:jiangxilwd@163Tel:13823532532) 谁是控制工程成本的核心部门 观点一:合约预算部门是控制工程成本的核心部门 。 观点二:规划设计部门是控制成本的核心部门 。 观点三:项目部是工程成本控制的核心部门 。 观点四:物资部是工程成本控制的核心部门。 目前流行的观点 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70~80%的份量,工程阶段(包括合约和实施阶段)30~20%,这是目前比较流行的观点。关于设计如何控制成本详见专门PPT。 工程成本控制的投资理念 选用技术方案的标准是什么呢? ◆我们进行项目设计时,首先要明确项目的档次定位,这是超越技术本身的问题。 ◆投资决定技术标准。 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别 。 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制,是在一定的合理预算成本下,如何做出性能档次最好的产品,并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。