城市风情位于劳动路263号，对面即是新世纪体育中心文化广场，是由长沙市自来水公司下属长沙华韵房地产公司投资开发，项目规划总用地面积16亩，规划总建筑面积6万余平方米，总户数为445户，绿地率为35%，建筑密度为21.9%。由风华阁、风情阁、风韵阁、风景阁四栋姊妹楼有机组成，分二期开发。一期已售磬。

一、企划思路
“城市风情”—— 企划思考流程图

二、企划目的
城市风情因先天盘踞长沙市核心这一绝版的地段优势，在加上其科学先进的规划和设计、人性化的开发理念等等，使得其一面市即炙手可热。我们撰写此企划案的目的，是希望通过我们专业的各种服务，使贵司更好的把握长沙房产市场和消费者心理，更好的促进城市风情的销售，同时，通过城市风情这一楼盘加强华韵品牌的建设，而华韵品牌的巩固和加强又能够更好的促进城市风情或其旗下其他楼盘的销售。形成楼盘与品牌之间的良性循环。

三、项目核心竞争力分析
1、雄居城市核心，扼劳动路繁华路段，牵南门口与东塘商业经济圈。地理位置非常优越，无可复制。

2、对面即是新世纪体育中心文化广场，田汉大剧院、白沙公园、雅礼中学、长郡中学、贺龙体育馆等环绕四周，文化氛围浓重。

3、东塘、南门口左右衔接，周边商厦、宾馆、商铺林立，作茧几大商业经济圈。商业气氛厚浓。

4、先进、科学、人性化的开发理念。

5、位于城市老城区之繁华地段，各种市政、生活、娱乐、休闲、运动配套齐全。可最大享受和利用城市的各种资源、咨讯。

6、劳动路是城市主干道之一，几十条公交路线穿梭而过，交通发达便捷。

7、长沙最具发展潜力的CBD、CLD、CCD。

四、消费者心理研究分析
1、城市风情消费群体心理权重比
规划
设计单位
环境
单体设计
房型
建材
周边配套

15%
-10%
15%
12%
15%
8%
17%

会所
小区配套
人气
品牌效应
人文环境
地理位置
竞争个案
合计

5%
5%
5%
5%
13%
20%
-15%
100%

2、消费群体心理权重比分析
规划15%
规划是一个小区的灵魂所在，也是最有创意的地方。目标购房者对社区规划也是很重视。有好的规划才有好的环境才能很好地生活。

设计单位-10%
设计单位是小区规划好坏的重要原因之一，但目标购房者却并不会深刻认识到这一点；如果没有名牌设计单位的话，就可以避过不提。

环境15%
环境对目标购房者的购房心理影响程度很大。环境好坏直接影响居住的舒适及身体的健康。我们在此上作了卖点的分析提炼，通过突出小区绿化和周边各种配套的比重来营造一个目标购房者倾心的环境，对整体售价的提升起重要作用；预计占权重比的15%。

单体设计12%
着重突出外立面的幽雅格调，与整个居住氛围有一个既协调又能张扬自己建筑风采的立面效果。这方面是引导目标购房者的一方面，应着重于颜色的冷暖度及面砖等方面的搭配，视觉效果在一定程度上关系到客户个人的喜好程度。

房型15%
房型对于目标购房者来说是很重要的，关系到居住大小，布局合理与否等问题。所以建议发展商根据市场的真正需求再进一步优化组合房型的配置，以便在今后的销售当中通过房型的优势来强化消费者的认可度。

建材8%：
这方面关系到目标购房者购房后的生活质量，可以此来弥补其它的不足，所以应努力提高建材质量，把好建筑质量关，努力做到最好，因为它对楼盘整体售价的拉升非常重要。

周边配套17%
这方面关系到目标购房者购房后的生活方便问题，因直接性很强，所以其权重比预计将占17%。

会所5%
根据对本案区域的整体统计分析，就本区域而言，小区自身几乎都拥有独立会所。而且会所也是小区档次的象征。如本案设有相当面积的配套会所将是我们在今后的销售、宣传推广方面的一个卖点，引导消费者的购买冲动，起到对整体售价的全面拉升。

小区配套5%
小区的各方面配套要齐全，并拥有良好的物业服务，它对目标购房者也是非常重要的，对买房后的生活有很大辅助作用。但因为项目所处在城市核心地段，周边的各种配套非常齐全，因此，该比例可适当降低。但物业服务是不能降低的。

人气5%
人气是售房的基础，只有聚集更多人气，才能将销售策略顺利的执行。我们的很多工作都是服务与它。但是它是一个非常可变的因素，因此我们只把它预计为5%。

品牌效应5%
因为目前的目标购房者不仅对产品的本身关心，而且对楼盘的发展商也要求金牌，开发商曾做过哪些楼盘，这些都是他的重点参照物。（如：万科他就形成了名牌的象征，只要是他开发的楼盘就热销，当然这是他多年来逐步积累的成绩。）我们在此也进行了提炼和提升，对今后的整体销售应有初步成效。

人文环境13%
人文环境是消费者衡量一个楼盘好坏的直接依据之一，通过区域相当高雅幽静的人文居住环境，来拉升并吸引更多购房者的注意力，但由于各方面原因的影响，只把它预定为13%。

地理位置20%
就本区域而言，本案的整体地理位置很理想，因为地段与地理位置的好坏将直接影响到消费者的购买欲望，所以由于位置的周边因素可能会对我们的楼盘产生较大的影响，预计会是20%。

竞争个案-15%：
市场的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略， 对产品进行整合， 做到拉升整体售价。但我们预计来自竞争个案的负面因素最大，所以将其定为-15%。

3、项目消费者心理分析
规划：因为本案整体面积比较小，只有16亩，因此，项目只规划了四栋高层，在规划方面，本案并不占什么优势。

设计单位：有一定优势，但消费者感受不明显。

环境：本案对面即是新世纪体育中心文化广场、贺龙体育馆、田汉大剧院、白沙公园、雅礼中学、长郡中学。附近商厦林立。小区绿化35%。环境优美、有品位。

单体设计：项目由四栋姊妹楼组成，每一栋墙面上均印有一特殊的彩色画面，像飞鸽、或像枫叶、或像……。这在长沙还是比较少见的。单体设计科学、先进、独特，对销售较为有利。

房型：，项目在经过市场分析调查后，以三室二厅为主，并且多以东西长、南北短形状，符合市场需求。

周边配套：因为本案位于城市核心地区，各种市政、生活娱乐、休闲、运动配套非常齐全。

小区配套：本案较小，小区配套较为不是很完善，但因本案所处特殊地段之处，与本案小区配套相对不如其他竞争对手的劣势相抵消。

人气：毋宁质疑，由于本案所处地段的缘故，人气非常高
品牌效应：项目由长沙自来水公司下属华韵地产全力打造，有较高品牌
效应
人文环境：本案区域所独有的文化底蕴和区域势必会给本案在今后的推广销售方