委托单位：海南德裕房地产开发有限公司 提案单位：海南森鸿房地产营销策划有限公司提案日期：二OO七年六月一十二日

目 录
前言……3
第一部分 海口房地产市场特征和周边项目分析..4
第二部分 项目整体分析……7
第三部分 营销策略…10
第一节定位分析…10
价格策略..14
第四部分后 语….…16

前言——

感谢贵司对我们的信任与支持。在这里，我们首先要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。

市场定位和价格策略是项目目前的重点工作，是项目开展营销工作的前提和基础。鉴于时间紧迫，而且定位工作的深化也需要阶段性深入，故对于该项目的市场调研只是在宏观上和较小范围内进行。

随着国内众多知名企业的进入，其带来先进的管理和开发经验，使本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰;所以,引导市场，引导消费观念，刺激消费成为关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对市场进行深入分析后，结合项目的产品特性，作出简略而理性的营销提案。相信本方案加上强有力的营销队伍，将顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和本项目的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。

第一部分 海口房地产市场特征和周边项目分析
一、海口房地产市场特征
目前海口房地产市场正处在转型阶段，过去的2006年是房地产政策年，是近十年国家对房地产业调控力度最大的一年，在这一年里海口的房地产市场主要体现以下特征：
1、海口商品房成交量仍保持小幅增长，房价稳中有升，市场发展平稳；
2、调控政策对海口岛外市场产生一定影响，主要体现在投机型购房数量的减少；
3、岛内本土消费力量依然保持较为稳定的增长态势；
4、宏观政策影响并没使岛外消费出现大幅萎缩，印证出海南作为中国理想第二居住地的概念明显深入人心，消费受政策影响弱化，呈现消费需求向“刚性”发展。

5、海口房地产产品业态推陈出新，各发展商在产品规划、设计、建设等方面投入不断增加，产品品质不断提升。

6、中小户型海景房走俏岛外市场，告别毛坯，精装交付成为趋势。

伴随海口经济发展，城市建设的不断投入，并引入很多民间资本，使市政建设较前几年有较大提速，给房地产发展带来最大的支撑。再加上海口“烂尾楼”工程处置已接近尾声，作为海口制约楼市发展的“包袱”将逐渐被甩掉。以现有海口城市建设水平，其土地价值和楼价的潜力都未充分挖掘出来，近期市场土地价格增长速度已明显高于楼价增长，海口房价仍有较大的上升空间。2007年的海南楼市会呈现以下几个特点：
一是供求矛盾得到缓解。

由于近几年海南房地产市场发展迅速，开工及竣工面积较大，而销售面积则相对较低，供大于求，矛盾较突出。海南房地产开发企业存在着规模过小，房地产开发整体水平不高、资金实力小，抗风险能力低，在调控政策的压力下，海南地产开发商将自觉放慢节奏，从而使供应量减少；而海南因人口的自然增长及移民的增多，住房需求应有所增加，此消彼长，供求矛盾将得到缓解。

二是房价稳中有升。

考虑到土地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨、开发商资金成本增加、市场需求依然旺盛，可以认为海南房地产的泡沫成分相对较少，近年来市场自住性需求所占比例正在提高，海南整体房价仍有惯性上涨趋势，但由于2006年以前竣工的商品住宅量较大，将在一定程度上抑制房价的上涨空间，将呈现稳中有升局面。

三是中档产品将走俏，高端产品竞争激烈。

目前，海南在开发房地产过程中，还存在着严重的住房“供应结构”问题，即大面积高房价的高档房、近郊别墅、排屋开发量较大，而中低收入迫切需求的经济适用房、中低价商品房供应量过少。2007年，由于政策对中低价房的扶持，可能使中低价房集中供应，而高端产品的竞争日益加剧，整体涨势相对会有所减缓，高端产品甚至可能出现滞涨的情况。

四是房地产热点开发区域呈现南北两极裂变。