首页 > 资料专栏 > 营销 > 营销策划 > 会展策划 > 某年某市某商铺营销策略及招商推介会方案(doc)

某年某市某商铺营销策略及招商推介会方案(doc)

资料大小:163KB(压缩后)
文档格式:DOC(12页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/6/29(发布于江西)

类型:积分资料
积分:15分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


“某年某市某商铺营销策略及招商推介会方案(doc)”第1页图片 图片预览结束,如需查阅完整内容,请下载文档!
文本描述
宁盛置业名都商铺营销策略及招商推介会方案
(草 案)
前言
为使整个项目更顺利地得到推广,使招商、销售效益均达到最大化,同时更好地协
调策划人员与销售队伍的配合默契性,保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞,根据市
场调查情况及项目特点制定本营销企划方案。

第一部分营销推广策略
招商先行,销售随后推出
对于一般房产来说,项目建成后,售楼资金及时回笼及资金开发的最大化是营销工作最重要的任务,也是每个开发商最期待的事,相对较高价的商铺销售一度成为开发商热推的利润增长点之一。

随着商业楼盘开发的增加,裙楼商铺越来越多,每个城市的商铺开发都有过剩现象。商铺在尚未形成商业气候,也无整体规划的情况下直接卖给个体投资者,招商压力全部转借到了个体业主身上,虽然产权独立、经营自由、可以套现,但由于没有效的规划及商业氛围酝酿,除了个别地理位置极佳、价格相对合理的铺位能顺利出租外,大部分商铺都存在招租困难的现象,套现也只能是一个停留在纸面上的美丽词汇。这不但影响投资者的投资积极性,同时由于空铺率高,也影响整体物业的升值以及下一个项目的销售。

在对A城进行市场调查时发现,很多近一两年内开发的楼盘商铺空铺率平均高达80%以上,由老城区商业中心改造起来的上林坊商业区虽然规划较好,但空铺现象也较严重。这侧面也表明了一个事实:A城的商铺开发过剩、空铺率高已是不争的事实;同时调查发现A城商铺经营业态单一、经营重复的现象较为严重(详见附表一《A城各商圈业态统计表》),服装经营、休闲娱乐、传统餐饮等较发达,但具有一定品位的文化消费、特色饮食比较缺乏,高档精品、国际连琐卖场尚未入驻,主题商店、专业市场不成气候……。

这种种情况给我们的商铺营销提出了挑战,但也启发了市场空白点。经过论证,我们认为实行“先行招商、销售随后推出”的营销策略是目前在A城比较可行的方法,招商启动可以预热市场、消除投资者的后顾之忧,对销售能起促进作用。这也是深圳广州等大中城市较流行的“统一招商、统一管理、再逐步销售”的营销模式,有一定发展眼光且较有实力的开发商均采用这种办法——放水养鱼。

二、中价抢市,力招主力店
1、定价:无论是销售还是招租,在商铺推出的初期采用中价入市的方式较合理,能尽快吸引人气。周边区域,如XX、XX坊、XX街等已经相对成熟的商区,(以一楼为例)较好位置临街铺位的价格每平米在30000-43000元/平米之间,租金折算到在110-190元/平米/月之间;而在同样区域稍差一点的店铺售价只有20000-29000元/平米之间,租金约70-100元/平米/月左右(详见附表二《A城各类商铺售价及租金比较表》)。从商圈划分看,名都虽然同样在市级核心商圈范围内,受街对面及右侧空铺影响,商业气氛不旺,近期内暂不明朗,所以定价不能过高;但整体地理位置较好,硬件设施及本身挑高等条件都较有竞争力,属未来成长性较好的商铺,所以把名都划在A1类商铺的定位上,初步建议价格如下:
一层(元/m2)
二层(元/m2)

售价
租金/月
售价
租金/月

39000-40800
130-150
5800-6280
30-45

注:以上租金仅指第一年租金,第二年、第三年应逐渐递增。

第二部分 招商
在之前的市场调查分析中对名都商铺的定位原因已进行过说明,故在此不再一一赘述。简单地讲,名都就是繁华都市中具有现代气息、有一定品位档次且比较休闲的时尚街区。我们的招商对象是那些符合定位,在A城相对空白或市场空间较大的商家:
1、招商范围:
连锁特色餐饮
银行营业厅(自助银行)
连锁咖啡店(星巴克、雨花、名典等)
高档面包房
茶艺馆
美容美发
婚纱摄影店
专业主题商场(水果超市、精品家纺)
24小时便利店
音响制品店,等等
精品女人街(女性用品店、国际一线女性包、鞋、服装、美容护肤品等)
2、商城命名
为统一宣传,体现统一管理的专业性,根据以上定位,我们为商铺进行取名,如下两种类型的名称供开发商参考:
名都商城——这个名字比较传统,大众化,但不会受招商限制,通用性强;
名都风情街——这个名字较浪漫,有时尚气息,但若招商对象不合适,会有一定局限性。

在能够把好招商关的情况下,建议采用第二个名称较有个性,体现品位。

3、招商进程及付款方式:
招商主要以吸引符合上述定位的商家入驻为主,尤其要以较强的措施吸引国际至少国内知名的主力店入驻,带旺整体商城,所以招商时灵活多样。整体招商周期预定4个月,其中3个月招商,1个月装修管理。

招商资料设计、价格表、预定书、租赁协议等各种材料到位(X月X日前完成);
招商人员培训、人员服装制作到位(X月X日前完成);
招商处硬件装修、设备设施到位(接待处、洽谈处、墙面布置、内外标牌等X月X日前到位);
根据招商处装修进程,初定2006年X月X日-X月10日间选定一日开始招商推广(具体日期由开发商确定);
租赁预订及签租赁协议:即日起预订认购,收订金2000元作为预订;一周内签租赁协议,并交第一年租金;
租期定为3-5年;对于知名连琐卖场,租金可适当优惠,并提供一定时间的免租期(具体根据谈判确定)。

确定风情街开街日期:初定2006年X月X日开街,租期自开街之日起算;
为便于管理,规定统一进场装修,装修日期定于开街前一个月,装修期免租金,但须一次性收取装修管理费(200平米以下1000元;201-300平米1200元;300平以上1500元,最高不超2000元)
注:在以上付款方式中,根据经营品牌的知名度及所租面积不同,可以制定不同的优惠方式。

4、招商宣传及集客方式:
现场气氛营造,吸引大众各户(附图)
商城外立面喷绘各品牌海报,使行人及意向客户感受到商业气氛;
招商处门外两边挂满条幅,刚开始时挂“贺名都风情街10月28日开街”等内容的条幅,后来凡预订一家便打“祝贺XX品牌入驻名都”的条幅,一方面营造气氛,另一方面也促使意向客户尽快订铺;
招商处内部,资料齐备、模型整洁、图片突出、光线明亮;
把招商推介活动安排在招商处现场,聚集人气;
招商推介会期间及节假日,户外放拱门\彩旗及高空汽球等,营造热烈的气氛,提高销售感染力。

针对性的联系拜访及邀约,提高成交率
设计精美别致的招商邀请函,发送到目标客户手中;
设计制作太阳伞、手提袋等实用促销品,顾客来店登记赠送;
对重点客户,电话联系并上门拜访,邀请到现场考察;
对连琐店拓展人员,通过政府机构组织相关研讨会,加深对商城的影响,提高重视性。

媒体配合宣传
《A城日报》登招商推介会信息及招商信息半版共3期,并配软文4次;
中兴广告,整版双面每月一期,x月、x月、x月、x月、x月共5期;
A城新闻网、A城数码桥网、A城房地产网专题文章;
A城电视台点歌台,插屏广告,x月x日起至x月x日连续两月广告;
户外落地网架,招商开始时1期,开街时1期,每期4块;
手机短信,销售顾问向准客户资料发短信;
网上论坛,诱使客户来店。

活动宣传及其他宣传
组织以商业发展为主题的小型论坛进行炒作(邀请政府相关主管部门、记者、部分商业经营者等)
组织招商推介会(详细方案看下面附件)

5、招商收入预测
按出租率100%,销售不打折时的年租金收入(面积按一二层同样2500平米计算)
(1F2500㎡×150元/㎡+2F2500㎡×45元/㎡)×12个月=5850000元/年

2、不同出租率下的相关收入预计如下(元)