星河地产中心区项目宣传推广策略思路 项目初拟：星河项目组 呈送：深圳市星河房地产开发有限公司 时间：公元2005年12月31日 fdc.21ask 中管网房地产频道 市场概况 良好的市场基础，已为我们铺好了销售的路基 2005年地产市场经过低潮的阵痛，下半年迎来了房 地产的牛市； 大盘成为深圳的又一亮点； 入世（中国加入WTO）； 24小时通关已成必然趋势，港人北上置业已成为潮 流，将会实现港人深圳居住，香港返工； 住宅租赁市场会带来明显变化； 二次置业的人士增多，并更加理性； 政府对中心区的大力推广 中心区规划图 优势： 处于深圳独一无二的中心区（CBD），是未 来深圳重点规划建设的策略增长区； 星河地产良好的品牌知名度（已开发的楼盘如 星河明居等，销售都不错）； 深圳最具投资价值的黄金地段； 项目规模超大（30万平米，有整体规划）； 中海华庭的先期销售成功，为此地段作了良好的 宣传铺垫，也给消费者带来很大的信心； 市政府对周边的规划投入（如购物公园等）和对 中心区的大力度推广，都为本项目作了先期的炒做。 其它待与开发商沟通后再行提炼； 项目背景 劣势： 作为位于中心区CBD的住宅物业，比中心区（北区 CLD）的和记黄浦雅苑、深业花园等楼盘的先天条 件，竞争力稍弱； 中海华庭的先期入伙，分流了一批消费者； 定价的起点较高（估计开盘价为6000元左右），导 致购房的消费群形成一定的局限； 片区同期开发和正在销售的楼盘（城市花园、黄浦 雅苑、深业花园等），存在一定的竞争压力； 其它待与开发商沟通后再行提炼； 项目背景 机会点： 具备住宅物业的所有配套设施环境（活动中心、幼儿 园、邮电所、社区健康服务设施、商业配套设施及综 合市场，并且中央购物公园近在咫尺）； 作为中心商务区（CBD），周边的高档写字楼良好租 售市场，将会带动一大群在此周边地区的住宅租赁市 场； 不仅具有良好的居住环境，而且还是最佳投资热点； 离黄冈口岸车程只有三分钟，会带来更多港人置业的 销售热点； 政府在政策上的大力支持（投入大量资金改善交通及 周边环境）； 项目背景 目标人群分析 ★二次或多次置业者为主； ★居住已不是其购房的主要目的，而投资才是最重要的因素； ★有足够的购买力，大部分为成功人士，部分购买者为多套购买； ★对地理环境的要求最为关心（因为这是独一无二的），其次才 是居住环境的要求； ★具有很敏锐的投资眼光； ★购楼较为理性，对开发商有一定的了解，对开发商的实力和品 牌比较关注； ★年龄在30—40岁之间为主； ★以男性为主； ★拥有相当的成就感； ★希望走在别人的前面，有超前意识； 产 品 对消费者意味着 品牌、品质放心 大型社区安心（居住） 地理环境信心（投资） 建筑风格顺心 园林风格舒心 星御花园能给他们带来的： 他们的核心愿望： 不仅是适宜的居住环境，而且是理想的投资行为；