山水凤凰城一期西区 营销方案 www.21ask 中国管理资讯网 山水凤凰城一期新户型营销推广的意义 1﹑总结前期营销策略和销售执行上的利弊，及时改进﹑取其精华﹑弃其糟粕； 2﹑真正做到策划周密、严谨，提高执行力，勇于总结，敢于创新,抢占市场先机，占领市场空间； 3﹑塑造和提升项目品牌形象，展示开发商实力，为整个项目的后期开发过程创造有利条件； 4﹑按目前的销售进度，经纬作为一家专业的代理公司，这是我们远远不能接受的，本着责任和双方互利互惠的原则，则需要把目标提前化，把风险最小化，把利润最大化。 www.21ask 中国管理资讯网 www.21ask 中国管理资讯网 山水凤凰城一期新户型营销推广的原则 1﹑山水凤凰城品牌的延续和利用，并充分提升项目的产品附加值； 2﹑对目标客户群体的界定较前面方案提出的要有深层次的创新和挖掘。 目录总纲 ○市场篇 ○推广策略 ○销售策略 ○媒介策略 ○活动策略 市场篇方案总体思路 市场分析 项目分析 客户分析 项目定位 主题提炼 文本传播 广告传播 形象传播 活动传播 市场分析 一﹑市场环境 二﹑项目SWOT分析 三、项目定位 四、目标客户定位 五、近期项目滞销原因总结 www.21ask 中国管理资讯网 市场环境 桂林市别墅盘主要集中在西城板块，西城板块别墅盘均处于中、低价位，有很强的升值潜力； 市面在售别墅楼盘有6个，分别是山水凤凰城、麒麟湾、九里香堤、龙聚山庄、碧水山庄； 所有项目都以桂林本地客户为主，客户购房目的以自住为主； 山水凤凰城与周边项目微观对比 市场总结 西城板块别墅产品同质化现象严重，没有进行客户细分，缺少针对性产品，6大别墅盘争夺同一客户市场。 从目前在售及开发的产品来看，目前西城区产品开发模式、营销策略等比较原始，推广诉求同质化，竞争层面比较低，主要靠产品性价比竞争，产品集中在低水平层面上无序竞争，从而抑制了市场的发展。 西城板块房地产价位仍处于低位，受中央宏观政策和地方政府扶持政策的双重影响，越来越多的购房者看好西城板块，但同时也是越来越多的购房者持币观望。 项目SWOT分析－－优势（Strenth） 规模优势——本项目用地面积达1320亩，在桂林乃至广西目前所开发的纯别墅楼盘规模中排名第一； 环境优势——项目自然环境优越，有山有水，还有500亩原生态湿地，空气清新，污染少； 新规划优势——据政府初步规划，项目所处片区属于重点开发区域；未来规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。 项目分析 项目SWOT分析－－劣势（Weekness） 1、位置较偏，交通暂时不便，生活配套不齐全，需作前期投入，提供日常生活保障体系 ； 2、周边为乡村和农田，人文环境较差； 3、消费者对该片区印象不佳，片区规划认知不足 。 项目分析 项目SWOT分析－－机会点（Opportunity） 政府对西城区的扶持政策持续加大； 可率先营造西城区别墅生活社区的品牌效应，引导并建立起新的别墅生活指标； 市场缺少规模大、环境好的高档居住社区； 市场缺少以人为本设计的好户型。 项目分析 项目SWOT分析－－威胁点：（Threat） 配套不足，市场培育过程将被拉长； 人气不足，现场营销困难极大； 片区未来规划尚未定性，有一定政策风险。 项目分析 www.21ask 中国管理资讯网 一、推导过程 项目定位 前提 经济实力强 属物业第二次置业 置业考虑 文化内涵 （后天赋予） 个性追求 提高生活质素 舒适＋写意 自然资源 高文化水平 居住环境高要求 对社区人文素质高要求 www.21ask 中国管理资讯网 一、项目定位原则 项目定位 寻找项目形象定位的支持点及豪宅居住的新概念。 破 立 www.21ask 中国管理资讯网 项目定位 “破” ◎山水盘不等于别墅。单是依靠自然资源和居住形态的“宽”并不是真正意义上的别墅。 ◎旧有别墅建筑设计理念已不能满足目标客户群体不断更新的别墅认识及对居住享受形态上的需求。 www.21ask 中国管理资讯网 项目定位 “立” ◎“山水别墅”应该包含以下两个层面的含义： ◎创新超越原有别墅居住水平，达到更加人性化，因此本项目对别墅实质标签为“高资”、“高智”！ 硬件享受型生活的相关设施配套 软件生活内涵延伸出的一种别墅居住文化 www.21ask 中国管理资讯网 项目定位 亚太人居别墅新贵