经理人世界房地产频道 白金府邸 —项目后期营销推广报告 2006年11月 项目概况— 住宅部分 白金府邸共有住宅272套，面积50734.76平米；至今销售了249套，总销售面积45930.46平方米，总销售金额88754万，销售率90.5％。 2006年以来销售了13套，销售金额4721万，其中下半年销售了4套，金额1009万。 剩余套数18套，可售6套复式，9套标准层房源。剩余可售面积3892.95平方米，总销售金额约为11074万。 项目概况— 商铺部分 白金府邸共有商铺66套，面积7074.13平米，至今销售了51套，销售面积5150.02平方米，总销售金额10126万，销售率72.8％。另有一套大定，面积322平米，金额为918万。 商铺剩余套数14套，面积1602.11平米，以12000元/平米计算，剩余销售金额约为2000万。 目前，白金府邸商业和住宅整体剩余可销售面积4978.33平方米，剩余销售金额约为10000万。 周边竞争楼盘情况 耀江国际广场现一手房源主要集中在高区，现对外报价24楼24000元/m2，28楼27000元/ m2； 浦江名邸目前剩余房源的均价12000元/ m2； 旭园均价13000元/ m2； 栗阳华府均价16000—17000元/ m2； 宝地东花园13000—17000元/ m2； 瑞虹新城15000—16000元/ m2（装修房）； 爱家豪庭15000元/ m2； 目前整个北外滩区域建设进程较为缓慢，处在动拆迁阶段，除滨江绿地以外，其他建设工程均未动工，其规划前景目前还不是很明朗；另外，区域内新开的楼盘价格都不是很高，让人们对区域房价的判断预期不高，白金府邸的价格抗性就更为明显。 沿江周边豪宅销售情况 沿江豪宅现在都重新启动了销售，尤其是世茂滨江最近有大量广告面市，但销售不佳。 盛大金磐在“封盘”了一段时间之后，拿出了部分房源作为全装修房出售，但价格与之前的毛坯房45000元/平米的价格相比，已经松动了不少。 这对我们是一种竞争，也是一种机会，沿江楼盘的重新启动，希望能再次引发楼市对“金三角”区域的关注。 案场与中介报价对比 案场现场情况的反馈 ●长期的推广停滞，市场印象淡薄，案场来人量非常少，一周才十几组客户，多为过路客，随便打听一下价格。 ●价格抗性比较大，以本案目前的售价来看，客户可以选择的范围非常大，包括许多新开豪宅。客户选择我们的最大理由就是区位，但是剩余楼盘除了复式和保留房，可以看到江景的几乎没有。 ●目前意向客户一部分因为报价过高，没有谈判兴趣；也有部分客户进入谈判期由于价格问题，无法成交。 ●后期物业管理以及产品本身的问题非常多，老客户对此意见很大，不愿意介绍客户；白金府邸的“豪宅”形象已经大打折扣，到访客户或者看不中产品，或者觉得物无所值。 产品自身特点总结 我们的优势： 1、成熟小区，现房销售，即买即住。 2、位于北外滩核心地段，未来巨大的升值潜力。 3、前期销售中积累起来的形象及品质优势。 我们的劣势： 1、目前处于尾盘销售，房源可选择范围有限。 2、周边商业配套还不够完善，市政规划落实尚需一定时日。 3、产品自身小区绿化、建材使用、智能化及配套经营都存在部分缺陷。 4、价格仍高于周边楼盘价格，在目前的市场不明朗的情况下，市场价格认可度不高。 产品与真正豪宅的差异性 豪宅的差别其实质就体现在对豪宅生活的细节考虑上，“精细”和必要的投入，是豪宅设计的前提。白金府邸在这方面存在着一定的不足。 建材与设备配置上的高档、豪华是豪宅产品的基本要求，也是直观展现豪宅之“豪”的地方，在这方面的投入必须舍得。白金府邸的建材选用标准较高，但是仍存在一些不尽如人意之处。 建材与设备配置上的高档、豪华是豪宅产品的基本要求，也是直观展现豪宅之“豪”的地方，在这方面的投入必须舍得。白金府邸的建材选用标准较高，但是仍存在一些不尽如人意之处。 施工质量是豪宅品质的重要保障，施工质量不好，再好的建材也无法发挥特质。白金府邸在施工质量上的一些漏洞。 产品与新外滩花苑区别 ●地段优势：白金府邸与新外滩花苑都为鹏欣公司北外滩开发的高档物业，但新外滩花苑作为临江第一排的物业，地段优势更为明显。 ●市场地位：未来新外滩花苑新开楼盘的定位，与产品自身的品质及后期推广策略有关，白金府邸作为已经快要销售结案的楼盘，其在前期市场定位在未来不可预料的市场情况下，新外滩花苑与白金府邸的可比性不强。 ●未来价格：地段、品质及包装推广始终是支撑产品价格优势的重要 因素，未来新外滩花苑的销售价格将直接与物业的自身品质相关。 新外滩花苑无论在地段和品质上都将超越白金府邸，价格可比性不大，但白金府邸目前所暴露出来的缺陷对鹏欣公司新外滩花苑的开发具有比较大的借鉴作用。