第一章：苏州市房地产发展总述
一、苏州市房地产经济背景分析
1.1苏州市概况
1.1.1苏州市地理位置、区县划分
(1) 苏州地处亚热带北缘，四季分明，气候温和，年平均气温16度上下，年降水量1100毫米左右。苏州地理环境优越，位于长江三角洲中部。东经119°55′-121°20′，北纬30°47′-32°02′之间，东邻上海，西傍无锡，南接浙江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。

苏州全市地势低平，平原占总面积的54%，平均海拔4米左右，东南部地势低洼，西南部多小山丘。吴中区穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。

苏州区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，是312、204、318国道的交汇处，苏州到上海虹桥机场有直达快车干线。境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。

苏州是我国经济最发达的城市之一，古城东西两侧工业区体现了目前现代中国最先进的技术产业和管理水平。苏州交通便利，高速公路、沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡，南抵杭州。

(2)苏州古称吴。周敬王六年(前514)，吴王阖闾命伍子胥在今苏州城址建都城。秦设吴县，为会稽郡治。三国时属吴国。梁太清三年(549)，侯景作乱，城遭荼毒。隋开皇九年(589)，始名苏州。宋政和三年(1113)，升苏州为平江府。几经破坏又重建，元至元十三年(1276)，为平江路治。元末，张士诚据城称王，改名隆平府。明洪武元年(1368)为苏州府治。

清雍正二年(1724)，为江苏省会，苏州府辖9县，长洲县、元和县、吴县同城而治。辛亥革命后，省会西迁，废苏州府，并长洲、元和、吴县为吴县。1949年4月，成立苏州市，1983年与苏州地区合并。

目前苏州市辖5县市、8区，5县市分别为：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；8区分别为平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城区以及苏州工业园区、苏州新区。共有130个乡镇。

1.1.2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口及居民构成特点
(1)苏州市面积目前为8488.42平方公里，市区面积1730平方公里
目前，苏州市全市共有125个镇，面积8848平方公里，市区面积1730平方公里，建成区面积108.6平方公里，古城区14平方公里。

2001年3月，吴县撤市建区，被拆分成吴中、相城两区。原先吴县市城区，即昔日的吴国中心，被冠名吴中区；撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。

(2)2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中市区常住人口2251522人
2005年苏州全市出生43595人，出生率为7.2‰，人口自然增长率为1.01‰。年末全市户籍总人口607.31万人，比上年增加8.47万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加3.78万人。

(3)苏州市居民年龄、民族等构成特点
苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加，最近几年已达11％，苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。

目前，苏州人口的民族构成以汉族为主(约占总人口的99．9％)，兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族，少数民族中回族人数最多。

随着苏州经济的发展，外人口大量涌进苏州。苏州现有人口总数已超过930万人，其中苏州本地人口约600万，外来人口333万左右。

1.2苏州市宏观经济背景及对房地产市场影响关系分析
目前，苏州工业经济已形成了机械、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。

2005年12月苏州GDP量三大产业比例构成图(单位：元)

从第三产业的GDP比重看，远没有达到发达城市第三产业占70%以上比重的指标要求，因此，苏州目前还是一个处于发展阶段中的新型工贸城市，第三产业（服务业）的发展还有广大的市场契机，也必定会因此而存在巨大需求，而促进房地产业尤其是高端物业和商业地产的发展。

2005年12月苏州规模以上企业轻重工业产值比例构成图(单位：万元)

从2005年12月苏州工业产值轻重工业所占比例可以看出：目前苏州工业产值中占绝对比重的是轻工业，也就是主要集中在苏州各区域的电子技术产业以及制造加工业，随着经济的强劲增长，各种人才也会继续涌入苏州，他们对居住环境的高要求，将带来强大市场需求，因此，未来几年内，这些企业集中区域，代表性的如园区新区等，对高端物业的渴需将会继续被强化。

1.2.1苏州市2000—2005年全市GDP涨幅折线图标