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某年新政后房地产消费信心研究(ppt 61)

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更新时间:2017/6/15(发布于四川)

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文本描述
1 新政后房地产消费信心研究 2006年6月29日§1.政策回顾2006年政府宏观调控步骤2006年政府宏观调控思考 从90平方米以下住房必须达到住宅开发总面积的七成、购房不足五年转让须交营业税、加大对闲置土地的处置力度,以及楼市新政有关规范发展经济适用住房、加快城镇廉租住房制度建设等对未来一段时间房地产市场影响深远的内容来看,政府主要是从供应方面调整房地产市场,不再任凭发展商为“富人”建房,谋取高额利润,而是通过行政手段干预市场增加更多的普通商品房、经济适用房和廉租住房,从而使消费者合理消费,使中低收入者和最低收入者都能“居者有其屋”,让“住房进入平民时代”。 从此次中央联合各自利益集团,即九部委对楼市实施调控态度之坚决来看,地方政府不再可能为了局部或眼前利益而实施逆向调节,“深圳细则”就是最好的说明。 然而此次房产新政的目标指向仅仅是‘稳定房价’,由于目前房地产市场对银行系统的依赖性较大,房价的骤降或疯狂上涨都会对整个金融系统造成巨大的冲击,故而中央调控的终级目的并非真正从意义上去解决高房价的问题,如何在一个良好的、稳定、完善的体制下,形成梯级供给和梯级需要,才是政府现阶段及未一段日子里欲解决的问题。§2.新政后的市场表象房地产二、三市场表象小结 政府这轮调控的覆盖面较广,发展商、小业主、意向客户等均迁涉其中,这些举措既有现实效果也有心理效应,而心理效应短期内更为强大,市场迅即进入观望期,由于市场观望而导致交易量下降,新政前的“抢房潮”、“反价风”受到抑制,部分买家暂时退至租赁市场或撤离市场以“静观其变”,市场供应方的销售周期明显拉长。 与此同时,由于卖方市场,尤其是三级市场的供应方对“合理”利润空间的心理预期还较高,加之全额征收营业税的规定、政策天平的倾斜等,都使到目前的房价不存在下降的可能。房地产二、三市场表象小结 新政后二、三级市场表象总结二级市场表象二级市场表象1—供应量 表象一:作为这轮调控的第一现场——房地产二级市场,从市场的供应情况来看,在“国15条”后,市场明显出现观望,根据国土局数据,市场可售套数在新政公布的当周(5.28-6.1), 达至一个高点后迅速回落,而市场可售面积也在新政公布后的第二周达至高点后回落。 经过近两周市场对政策的消化后,供应量开始逐步恢复,市场可售套数、可售面积都在新政后的第四周(6.18-6.22)开始回暖,部分市场关注已久、已拿预售许可证的新项目选择了“逆市而开”,目前市场上的供应量已回复至新政前的水平。 分析各区供应量特点,自4月底央行调高贷款利率、实施“深八条”以来,90平米以下的面积供应多集中在龙岗,而福田、南山则以大户型供应为多,统计结果显示在市场的新增供应量中,90平米以下1房和2房的小户型供应所占的比例仅为39%。 10 二级市场表象1—供应量 数据来源:国土局、中原深港研究中心二级市场表象1—供应量 数据来源:国土局、中原深港研究中心二级市场表象1—供应特点分析二级市场表象2—成交量 表象二:在“国15条”后,市场成交应声下滑,在新政后的第二周,成交宗数、成交面积基本到了全年的最低点,第三周开始有所回暖,但直至新政后的第五周(6.25-29)市场成交宗数较新政(5.28-6.1)当周下降了将近五成,成交面积下降六成有多。 新增供应方面,从4月底的调高贷款利率、实施“深八条”以来到新政后的第4周,全市新增供应的销售率仅为44%,细观各区的情况,仅南山、盐田两区新增供应的销售率能维持五成左右以外,其余各区均低于五成,去年下半年以来到今年1季度为止的“抢房潮”终于受到抑制,开发商的销售周期明显拉长。1房、2房的小户型新增供应因量较少,其销售情况较佳于大户型,但销售率也仅维持在50%左右。 14 二级市场表象2—成交量 数据来源:国土局、中原深港研究中心二级市场表象2—成交量 数据来源:国土局、中原深港研究中心二级市场表象2—新增供需分析 2006.4.24-2006.6.25新增供需分析 统计口径:新增供应统计以取得预售证为准;销售率统计以下载认购书为准,存在一定误差,仅供参考二级市场表象2—成交特点分析 统计口径:销售率统计以下载认购书为准,存在一定误差,仅供参考二级市场表象3—价格 表象三:从市场成交的价格来看,价格仍处于今年以来的高位,全市目前的均价已经非常接近每平米1万元的水平。 细观各区,福田区自4月始在香蜜湖1号的带动下,价格出现较大的攀升,同时也因供应量较少的缘故,价格波动较大,但整体价格都处于较高的水平,6月底该区均价突破了3万;南山的价格在半岛城邦、御景东方等豪宅盘的带动下,4月开始价格也了有较大的攀升,但新政后价格有所回落,目前区内市场均价徘徊在每平米12000元左右的水平;盐田区是新政后唯一价格上涨的区域;至于其余三区的市场反应,均较为稳定,但整体仍处于较高的水平。