从土地供应总量来看，虽然今年上半年新增土地有所增加，但10%的增长是在近1～2年土地持续减少供应的基础上的增加，总量仍然不足；而完成土地开发面积增幅大幅回落，待开发闲置土地数量较大，用于市场有效供应的土地减少，加剧了市场土地供应紧张；从土地费用增长来看，土地供应紧缺，导致土地购买价格的上涨和土地转让费用的提高，加大了土地开发的成本，最终都将影响商品房市场供求和价格的变化。

2.房地产开发投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资进入房地产市场势头不减。

今年上半年，全国房地产开发投资同比增长28.5%，比去年同期提高4.3个百分点，比今年一季度提高了1.6个百分点，增幅高于同期全社会固定资产投资增幅2.6个百分点。

从房地产开发投资结构分析，住宅投资的增长加大了住房市场的有效供应，满足了市场不断增长的住房需求，起到了积极的作用。就此而言，上半年房地产开发投资的规模还是处在合理、有效的增长空间。

值得注意的是，去年限外政策出台后，外资进入房地产业一度受到抑制，但今年再次大幅反弹。

3.商品房供应类指标增幅出现回落，而需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾进一步加剧。

从商品住宅销售额与住宅投资额比较看，上半年，商品住宅销售额超过商品住宅投资额2000多亿元，销售额增幅高出投资额增幅6个百分点；商品住宅销售额与商品住宅投资额比值达到1.3，这其中有房价增长的原因，但同时也表明，现在的商品住宅投资快速增长还不能满足住宅市场旺盛的需求。

4.住房供应结构调整有新进展，但90平方米以下的住宅比重仍然偏低，需求结构与供应结构调整还有很大的距离。

据40个重点城市统计数字测算，90平方米以下的普通商品住房供应逐月有所增加。在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比由2006年底的22.6%、32.08%，到今年上半年，已经分别提高到24.31%、38.78%。新建商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年6月的107.8平方米，但是90平方米以下住宅总体比重仍然偏低。据10个重点城市的测算，在批准预售住宅中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比，杭州不足15%，北京不足20%，武汉、天津、广州、南京、上海在20%～25%之间，超过30%的有深圳、重庆、成都，其中成都最高为40%左右。

值得注意的是，40个重点城市在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比在不到25%的情况下，供求结构为0.94：1，基本持平。10个重点城市，武汉和北京在批准预售的商品住房供应中， 90平方米以下的住房面积占比在20%左右，供求都基本持平；天津、成都和重庆占比在30～40%之间，供应大于需求，供求比在1.3以上；广州、南京、深圳与上海4城市占比在25%～30%之间，供应小于需求，这与4个城市商品住房的均价处于高位，很多消费者不得不选择中小户型有关。由此看来，目前市场需求结构和消费观念不仅与供应结构调整的目标具有很大的差距，而且需求结构的变化主要是与住房价格有关，与住房供应硬性指标关联不大。

5.住房价格普遍上涨,一些城市房价上涨过快。

据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比涨幅均创下2006年以来的新高。近期的房价上涨带有全国性，一线城市如北京、深圳住房价格连续多月同比涨幅在10%左右；2005年3季度以来住房价格相对稳定的长三角地区主要城市价格出现反弹，南京、宁波、杭州6月份房价同比涨幅分别为11.3%、8.6%、6.9%；二、三线城市房价也随之出现持续上升态势，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理住房价格的上涨已冲到全国70个大中城市价格涨幅前10；北海市房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到15.1%、15.5%。

由于房价持续快速上涨，目前房价已处于高位运行。上半年，全国商品住房销售均价（销售均价＝同期销售额/销售面积）为3568元/平方米，同比增长11.7%。从中房指数走势来看，2005年以来，深圳、北京、广州、天津4城市房价上涨较快，其中，深圳两年内上涨了近60%，北京上涨了近40%，广州、天津上涨了近30%。

从不同档次住宅价格走势来看，6月份，普通住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比上月提高0.5个百分点；高档住宅销售价格同比上涨8.5%，涨幅比上月提高3个百分点；经济适用住房销售价格同比上涨1.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。

从二手房住房价格上涨趋势来看，二手房价格今年上半年快速上涨，涨幅超过了新建商品住房价格涨幅。6月份，二手房住房价格同比上涨7.8%，高于同期新建住房价格涨幅0.4个百分点。其中，涨幅最高的深圳市，二手房住房价格涨幅超过新建商品住房价格涨幅2.2个百分点。

从住房销售价格与住房租赁价格比较来看，住房销售价格涨幅加大，住房租赁价格涨幅趋缓，住房租赁价格始终低于销售价格涨幅。今年一季度，住房租赁价格及销售价格涨幅分别为1.5%和6.0%，二者相差4.5个百分点。

6.二手房交易量缩价升，整体市场发展滞后。

据40个重点城市统计数字测算，二手房成交总面积同比减少1.6%；其中二手住房成交面积和成交套数，分别同比增长1.71%和0.88%，二手房住房成交面积增长幅度低于商品住房登记销售面积增幅21.8个百分点。继2006年以来，继续保持低迷状态。

二手住房价格开始快速上涨，涨幅超过新房价格涨幅。一般情况下，新房价格涨幅高于二手房价格涨幅，今年4月份，在新房价格上涨拉动作用下，二手房价格涨幅首次超过新房价格涨幅。6月份，二手住房价格同比上涨7.8%，高于同期新建住宅价格涨幅0.4个百分点。预计短期内这种情况还会继续保持。

二手房交易不活跃，二手房市场发展总体相对滞后。上半年，40个重点城市二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%，二手住房成交套数与新建商品住房登记销售套数的比例为56.3%，二手房交易量只相当于新房一半的交易量，无法改变整个住房市场供不应求相差2倍的结构比例。观察10个重点城市，上半年有半数城市二手房成交量下降。其中，武汉二手房成交面积下降26.2%，天津、重庆成交面积下降近15%，成都下降10.3%，上海下降5.7%。此外，在二手房交易量增长的5个城市中，除深圳和广州同比分别增长29.9%和5.9%外，南京、北京和杭州同比分别只微量提升2.79%，2.8%和2.02%。

从二手房和新房交易量比值可以看出，广州、深圳2城市二手房市场相对发展较快，与新房交易量接近或超过新房交易量；杭州、天津和上海比值在0.5左右，北京、成都和武汉比值在0.4以下，重庆只有0.15。

房地产市场七大问题亟需关注
1．商品住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。

供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。

今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。从40个重点城市交易数字反映，到今年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积比为1.2。造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因是：
从供应方面看，一是一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划（如北京、深圳建设用地供应不足）；二是一些开发公司对未来市场预期看好，对已取得的土地通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅40%，近2年累计购置的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足；三是拆迁难度加大，盘活存量土地受到限制，市场供应滞后；四是不少地方政府按国家要求对部分住房项目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，一定程度上影响了新开工项目的供应数量。

从需求方面看，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房；六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。

导致住房供应紧张的原因在今年下半年仍然存在，住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。