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大连市旅顺口主城区某房地产项目产品市场营销模式设计报告(doc 40).rar

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文本描述
大连市旅顺口主城区某房地产项目产品市场营销模式设计报告

一、项目产品首期开发区位设定
(一)首期开发区位设定
从项目地块所处的位置来看,它处于整个的东面,毗邻赵家沟,在市调时我们发现,在旅顺当地人的心目中,此处是他们城区心理半径的最远处。随着“大大连”建设的实施,旅顺,也面临了一个前所未有的春天。

长江路和迎春街这两条旅顺的主要的交通干道在毗邻项目地块的地方垂直交叉而过,使得这一区域交通相当便利,也使得过往人流相当大;同时,随着汤泉香格里和鑫馨佳园这两个项目在这一区域内的开发和销售,使得项目所在区域逐渐形成为旅顺新的居住核心,引起了当地市民的高度关注,人们对这一区域的进一步开发期待值很高;
大连至旅顺,目前为止共有三条交通要道——旅顺北路、旅顺中路和旅顺南路。其中旅顺南路因其沿途风景好、路况好、车程短,大多数进入旅顺的人都选择从南路而来。走旅顺南路穿过白银山隧道后,旅顺的第一眼便是项目所在区域的景象,因此这个区域的是人们进入旅顺的第一门户。如何把项目首期尽可能的展现出来,成为人们进入旅顺的“第一印象”,这将是非常实效的产品宣传。

大学城、黄泥川软件园二期等大型项目的建设,将为旅顺带来众多的外地高素质常驻人口。

同时根据地形地貌特征:项目基地地形较为丰富,西部地势较为平坦,东北部主要为丘陵地形,有两个小山包,东部山包与迎春街及块东北角平地高差约为20米,东部与北部较为陡峭,西南向坡度较为缓和;西部山包与地块西北角平地高差约为15米,西部陡峭东南向坡度较为缓和。

因此,我们建议:“项目首期开发区位应在临近长江路这一侧即西南部平坦地块。”

(二)首期开发产品设定
旅顺,以其清新的空气、迷人的大海等自然条件和和丰富历史人文底蕴满足人们养老休闲度假的要求。近年来,旅顺房地产价格上涨幅度加快,产品供不应求。这些项目的热销,除了旅顺本地人之外,主要以大连主城区的长住市民以及东北等外地购房者为主,而外地人在旅顺购房的主要用途一是老人购买,在旅顺安度晚年;二是用于度假;三是置业:进行适当不动产长线投资。

目前旅顺在售楼盘约20个,产品类型涵盖单体与联排别墅、多层小高层高层住宅与公寓。从我们了解到的市场情况来看,别墅市场不温不火,大多数别墅性小区入住率都不高,如玫瑰花园、海珠花园等;而作为市场的主力军——多层,从前几年的龙河一期开始,到4月底开盘的雁谷岚山,其销售态势一直如火如荼,其中80-100㎡的中等面积户型是最畅销的,很多项目在开盘后不久,基本上就不再有房可售;由于旅顺地理位置的特殊性,政府对高层建筑有着及其谨慎的态度,因此小高层成了很多开发商最后的选择,在旅顺,汤泉香格里的小高层可以说具有典型的代表性,依山而建,登高望海,再加上巧妙的户型设计,使其价格不菲。

综合以上旅顺房产市场特性,我们认为,首期开发的产品应该以多层和小高层为主,其主力户型面积应该在120-140㎡之间。

(三)首期开发设定依据
1、首期开发区位设定的依据
A、以城市规划为依据
B、项目地块所在地理位置为依据
C、项目受关注程度为依据
D、项目产品开发的宣传性为依据
2、首期开发产品设定的依据
A、区域房地产市场整体状况
B、区域市场各类产品的份额配比
C、区域市场对不同产品类别的接受程度
D、区域地块的地质结构特征
E、整个项目的规划设计
F、区域政府政策法规

二、项目产品首期推出面积大小设定
(一)首期推出建筑面积设定
随着房地产市场的发展,2005年旅顺共售出商品房7511套,建筑面积103.8万平方米,成交额15.7亿元。2006年,旅顺房地产市场依然保持强力上升的形式,以下几个项目具有典型代表性:
汤泉香格里
占地7.2万㎡,容积率1.2,产品以多层、小高层为主,主力户型面积在85-100㎡之间,总建筑面积8.6万㎡,现正预售,情况良好。

2、雁谷岚山
分三期建设,建筑面积10万㎡,一期建筑面积3.49万㎡,容积率1.2,一期产品都为多层,主力户型面积在80-100㎡之间。2006年4月29日开盘,目前已售出40%,销售形势良好。

3、林山逸景
占地面积3.2万㎡,总建筑面积4万㎡,产品规划:1栋11层小高层,12栋3-5层多层,主力户型面积在100-120㎡之间,从05年8月开盘以来,销售状况良好,现仅剩几套较差的户型。

4、鑫馨佳园(紧挨项目地块)
占地面积34830㎡,总建筑面积41800㎡,产品规划16栋多层,主力户型面积在60-120㎡之间,从2006年3月开始内订,目前已销售将近80%。

5、龙河三期·颐海听鸥
占地面积为 9.27 万㎡,建筑面积为 10.1616 万㎡,产品为带电梯多层,主力户型面积在90-110㎡之间。现仅余8栋在建多层未售,其余已售磬。

6、新加坡花园
占地面积28万㎡,规划总建筑面积50万㎡,一期建筑面积5万㎡,销售良好;现正建设二期项目,建筑面积10万㎡,产品以小高层、高层为主,主力户型70-90㎡,06年5-6月份开盘,预售情况良好。

……
从我们对旅顺房产市场的掌握来看,在旅顺城区内,占地面积超过10万㎡的项目,都是分期开发,容积率都会保持在1.2以下,每期推出的建筑总面积不会超过10万㎡,且销售形势良好,不会对后期开发产生不良影响。